Жильё в Бермудском треугольнике проблем

Если пришло бы в голову кому-нибудь создать гимн квартирных товариществ, начинать его лучше всего строчками из „Фауста“ Гёте: „Что трудности, когда мы сами себе мешаем и вредим!“.

Искушение без нужды

Через месяц-другой пойдут годовые товарищеские собрания. И можно, как говорится, к гадалке не ходить, чтобы предсказать: хитом сезона станут предложения о дорогостоящей коренной перестройке кровель и ограждающих конструкций, замене окон с двухслойным остеклением на трёхслойное и, главное, перестройке естественной системы вентиляции на принудительную.

Почему? Потому, что „халява, сэр!“. Кто бы мог подумать, что у многих председателей товарищеских правлений так сильно развита психология „профессионалок шопинга“, для которых главным мотивом покупки служат скидки (то есть — халява). А применительно к инвестициям в многоквартирные дома второй год у нас через „Кредекс“ реализуется крупная халява. От немалой суммы денег, требуемых на радикальную перестройку дома, 40 % можно получить безвозвратно за здорово живёшь! Это если всё поутеплять и позаменять: стены, окна, вентсистемы. Правда, оставшиеся 60 % всё равно влетят квартирособственникам в хорошую копеечку. На десятки тысяч счёт пойдёт. Но под эту сумму дают кредит, со сроком возврата, рассчитанным таким образом, чтобы после завершения реконструкции дома общая помесячная плата (включающая возврат и обслуживание кредита), примерно, равнялась нынешним платежам. То есть, упадёт стоимость отопления, но разница пойдёт на погашение кредитного обязательства, поскольку кредит растянется на срок более десяти лет всяко. Кроме того, придётся раскошелиться на сбор т. н. собственного финансирования или в течение года-двух собирать в ремонтный фонд по одному-полтора евро за квадратный метр (что будет означать плату около 100 евро в месяц за квартиру в 60 кв. метров).

Неплохо бы посчитать

Искушение халявой велико, но для среднеобеспеченных квартирособственников цена вопроса вполне подъёмная. Экономию на плате за тепло они вряд ли когда-либо ощутят (потому, что через 10 лет придётся снова сбрасываться на ремонт), но капитализация квартир вырастит. Насколько? Никто точно не знает, так как полная реконструкция пока проведена на нескольких домах и статистика продаж не сложилась. Но надежды! Но соблазн! И собрания голосуют „за“, игнорируя протесты тех, для кого каждое евро платы товариществу снижает возможности покупать скромную еду и лекарства.

„Против“ голосуют не только бедняки, но и умеющие считать вменяемые „товарищи“. Скажем, замена окон является условием получения второй по величине денежной помощи, а если нет трёхслойных окон — размер помощи снижается почти на 10 %. Знаю только один случай, когда жильцы сравнили размер этой 10%-ной льготы с расходами на замену окон. Оказалось, дешевле не получать дармовых денег.

Как специалист-строитель, я понимаю, что полная замена всего и вся в домах советской постройки сделает их более теплосберегающими. Но как у специалиста в социально-экономической сфере у меня возникают серьёзные сомнения в целесообразности огромных затрат для большинства квартирособственников. Тем более, коллега по Институту экономики жилья Елена Сенук многократно в своих докладах показала, что экономию на плате за отопление до 25 % можно получить в панельных домах простыми и очень недорогими способами.

Может мир нас не глупее?

Потихоньку-полегоньку размываются результаты сплошной приватизации жилья. За счёт естественных биологических причин ухода из жизни первоначальных квартирособственников, а также в результате повышения комфортности жилья (в том числе и благодаря бушевавшей в начале двухтысячных ипотеки) — не скажу у многих — но у некоторого числа товарищей образовались „лишние“ квартиры. Кое-кто их тут же реализуют на вторичном рынке, а большинство сдаёт в найм. В недавней (прошлогодней) пояснительной записке Минфина сказано: „По разным исследованиям частные лица сдают в найм порядка 36 000 жилых помещений частным лицам, а вместе с арендой юрлицам — 54 000“. И там же: „Доходы от найма за 2013 год декларировали 5664 субъекта. Или 50–87 % лиц не декларировали такой доход“. По справке судя, ни Минфин, ни Департамент статистики не знают точно, какое число квартир превратилось в „доходное жильё“. Понятно, что много. А вот доходных домов у нас нет (или почти нет). В отличие от других стран „старой Европы“. В Германии, Франции, Англии — преобладают съёмные квартиры. Жителей Германии иногда даже называют „нацией арендаторов“. Впрочем, в любой стране, где преобладает современная индустриальная, и, тем более, постиндустриальная экономика, о приобретении собственного жилья задумывается некоторая часть населения по достижению 50-летнего возраста. А до того идёт стремительная смена квартир, городов, стран. Завкафедрой архитектуры ТТУ профессор Рейн Мурула недавно заметил, что современный европеец меняет квартиру за период активной жизни 6–7 раз.

Наша структура собственности на жильё — архаична и в ней объективно заложена основа конфликтов, превращающих городские многоэтажки в товарищеские террариумы.

Куда нам плыть?

Учёные, занятые разработкой жилищной политики, отмечают, что приоритеты в современной структуре собственности жилой среды распределяются так: на первом месте — доходные дома; на втором — социальное жильё (как правило — муниципальное); третьими идут индивидуальные дома; и только четвёртым приоритетом обладают кондоминиумы квартирособственников (что-то похожее на наши квартирные товарищества).

Однако, нам „Европа не указ“. Последняя перепись показала, что 95,2 % квартир в многоэтажных домах у нас — квартирная собственность физических лиц. А как эта система может трансформироваться во что-то современное? У государства и муниципалитетов нет денег на строительство доходных домов. Не видно даже на горизонте и частных инвесторов. Но многоэтажный дом, принадлежащий одному хозяину, в Европе тоже архаика. Доходные дома имеют прибыль 5–6 %. Маленькую, но гарантированную. Потому в этом секторе действуют пенсионные фонды, страховые кассы и сособственники, аккумулирующие небольшие средства (особенно в условиях почти нулевых банковских процентов по депозитам). Большую (до 10–12 %) прибыль даёт квартирное краткосрочное поселение (у нас это называют „мини-гостиницами“).

Рано или поздно в Эстонии появится государственная, а затем и муниципальная жилищная политика. И тогда мы неизбежно вылезем из прокрустова ложа, заданного грабительской приватизацией жилья 90-х годов, когда государство свалило свою ношу на плечи жителей советских многоэтажек, что позволяет теперь на любое обращение по части помощи в решении жилищно-коммунальных проблем (от ремонта до цены за отопление) занимать позицию — мол — „это ваши заботы“.

Боюсь, когда, наконец, власть переориентируется на современную жилищную политику, нынешний тренд на перестройку домов за счёт жильцов окажется очередной „грабиловкой“ и ничем больше.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
научный руководитель клуба „Кардис“

Печатается по публикации в газете „МК-Эстония“ от  09.03.2016

Комментарии:

Вернуться назад