„Нам не дано предугадать, как слово наше отзовется“ — в этом с Тютчевым согласится каждый автор любых публикаций в СМИ. Кроме тех, которые пишут о денежных делах квартирных товариществ (не к ночи будут помянуты). Тут отклик гарантирован. И письма напишут, и позвонят. Независимо от позиции автора статьи, примерно половина откликнувшихся скажет, что деньги тратить надо, и столько же, что — ни в коем случае. Обе стороны опираются, как правило, только на эмоции. Но недавно пришло мне письмо поразительное по профессионализму и глубине понимания „товарищеских“ проблем.

Аргументы Анатолия Гладкова

Ничего кроме имени и фамилии автора письма не знаю. Но понимаю, он, как говорится, владеет вопросом и умеет осуществлять системный анализ доступных ему данных. Его выводы базируются на сравнении статистики в натуральных и денежных показателях по трём однотипным домам. Одно здание (на улице Выру, 2) не подверглось реновации. А в расположенных рядом домах на улице Выру, 1 и улице Я. Коорти, 30 произведены улучшения. В первом — утеплён фасад. Во втором — утеплён фасад и переделана отопительная система (заменена на двухтрубную). Работы оплачены с помощью кредитов. Комплексное рассмотрение результирующих данных по всем трём зданиям „позволяет количественно оценить такие важные составляющие использования кредита как годовой экономический эффект и срок окупаемости кредита“. Исходными данными, которыми он пользуется для расчётов, стали показания теплосчётчиков домов и их (домов) полезная площадь. Исходя из потребления тепла на квадратный метр полезной площади Анатолий Гладков составил таблицу сравнения по домам на ул. Выру, 1 и Выру, 2 за ноябрь, декабрь 2020 года и январь, февраль 2021 года, где показал экономический эффект за каждый месяц в процентах. Среднемесячный эффект утепления фасада составил 15 %. В другой таблице он провёл сравнение потребления тепла и денег в реновированном доме по адресу Я. Коорти, 30 против неизменённого дома по улице Выру, 2. В этом случае данные приведены с октября 2019 года по сентябрь 2020 года. Высчитана разница в оплате за тепло, экономия в евро при оплате отопления и снова — экономический эффект. За отопительный сезон 2019–2020 годов экономия составила 22 938,70 евро или по 26,8 % среднемесячно. Вроде бы это и есть „цена победы“. Но не будем торопиться с выводами. Учитывая такую экономию (25–28 % в доме, где проведена реконструкция), а также учитывая, что если товарищество берёт кредит 600 000 евро под 2,5 % годовых, срок окупаемости по расчёту Гладкова составит 30–32 года (!). Общий вывод автора письма: нет ни существенной экономии денег (поскольку эффект снижения теплопотерь съедает возврат кредита), ни разумной окупаемости инвестиций в реконструкцию таких зданий.

Цель письма его автор видит в просвещении с моей помощью квартирособственников, которых втягивают в бессмысленное долговое ярмо, положительный эффект от чего не наступит в течение жизни поколения инвесторов, если наступит вообще (поскольку все расчёты делались из неизменяемости цены тепла).

Зачем нам лапша на ушах?

Пессимистическую оценку радикальной реновации советских типовых „панелек“ Анатолия Гладкова можно дополнять или уточнять. Но главный его посыл абсолютно точен. Большие (а для кого-то гигантские) деньги выбрасываются на ветер. Сберегая время читателей и экономя газетную площадь — не стану разворачивать тяжёлую артиллерию доводов на этот счёт. Позволю себе простой и вряд ли вызывающий протест совет уважаемым членам квартирных товариществ, которые окажутся объектами маркетингового наступления со стороны апологетов денежных затрат на переделку жилых зданий: представителей малопонятной структуры под названием „Кредекс“ и вполне понятным по их устремлениям представителей банков, которые (при поддержке домовых начальников) шастают по „товарищеским“ собраниям и соблазняют аудиторию не менее активно, чем развратники-педофилы неопытную молодёжь. Совет прост. Задайте всем, кто заталкивает вас в расходы на повышение теплосбережения, несколько вопросов.

Первый из них: даже с учётом финансовой поддержки „Кредекс“, сколько лет владельцы квартир будут погашать кредит и платить проценты, если на эти цели будут направляться ровно те деньги, что сэкономятся после реконструкции дома (по Гладкову, например, 25–28 % от действовавшей до того стоимости тепла)? По имеющимся у меня данным, около 20 лет и больше (если реновация включает и принудительную вентиляцию).

Второй вопрос: если 20 (или около того) лет квартплата не снизится, то откуда у инициаторов инвестиций берётся уверенность, что цена отопления за 20 лет не станет дороже? При наших темпах инфляции, росте зарплат и действии других факторов. А если вырастет, то какой темп роста закладывается в расчёт возврата кредита?

Третий вопрос: откуда берутся данные, что за 20 лет не придётся менять (и значит платить) рекуператоры и другую технику? Или её изготовители создали вечные двигатели?

Четвёртый вопрос: откуда взята информация, что за 20–30 лет не изменятся полностью системы отопления жилья? То есть установленный в Евросоюзе (и в Эстонии) переход на зелёную (возобновляемую) энергетику поменяет всю сферу отопления кроме жилья (по-прежнему будут коптить небо котельные и по трубам через весь город будут литься потоки горячей воды).

И, наконец, пятый вопрос: пусть агитаторы предъявят документ от городской власти, что в радикально меняющемся городском пространстве через 20 и 30 лет останутся островками советского прошлого дома, которые возвращают кредиты банкам, а опыт Берлина, Москвы, Парижа, а также таллинский опыт рециклинга целых районов обойдёт стороной такие дома (которые в таком случае превратятся в островки гетто).

Если полученные ответы удовлетворят уважаемых читателей — флаг им в руки. Вперёд и с песнями. А если лапша, которую вешают нам на уши Кредекс и Ко не удовлетворит разумных людей (даже не столь продвинутых в экономике как Анатолий Гладков), то адресуйте агитаторов известно куда.

Кстати сказать, скоро будет встречаться с избирателями вице-мэр Таллина по строительству Эха Вырк, большая сторонница реновации домов. Задайте ей те же вопросы.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
член правления Балтийского института жилищной экономики и политики

Печатается по публикации в газете „МК-Эстония“ от 11.08.2021

Разговор у нас пойдёт о торговле алкоголем „в разлив“. Для начала приведу два афоризма. Во-первых, почти точно из Бориса Гребенщикова, мол: все говорят, что пить нельзя, а я говорю — можно. Во-вторых, один из законов Мёрфи: о том, что „сложные проблемы всегда имеют простые, лёгкие для понимания, но неправильные решения“.

Полицейский взгляд на мир

Извините, но ещё цитата. Из интервью одного из начальников Таллинской муниципальной полиции: „Лично моё мнение, — говорит он, — что в спальных районах вообще не должно быть ночных баров. Спальный район на то и есть спальный район“. Действительно. Зачем там бары-тары-растабары. Добрался до квартиры. Телик посмотрел. И в койку. Возмущает стража муниципального порядка „ситуация, когда люди могут выйти из дома, пройти пять метров и всю ночь сидеть и выпивать в окружении незнакомых им людей“. Тут, правда, господин полицейский ошибается. Как заметил питерский поэт: „Пусть я совсем не помню твоё имя / Но нашей дружбе бесконечно рад / Подумать только — были мы чужими / Всего лишь триста грамм тому назад“.

Собственно, ради таких знакомств, чтобы сбежать от одиночества и „злой тоски“ делают обитатели „спальников“ те „пять шагов“, которые раздражают полицейского начальника. Хотя, на самом деле, к сожалению, такая важная составляющая общественного пространства — как барная стойка в шаговой доступности — находится далекое не везде.

Проблемой общественных пространств спальных районов сегодня озабочены архитекторы, социологи, урбанисты и даже философы. Интерес пропорционален разобщённости в обществе. По статистике число домохозяйств в составе одного человека нарастает у нас лавинообразно. Совсем недавно — в 2012 году их было на весь Таллин 62 400. А в 2019 году семей из одиночек стало 89 317. Тем более теперь, после рассеивания офисных рабочих мест по квартирам и смещения учёбы в онлайн улицы жилых районов что днём, что ночью напоминают кладбищенские аллеи с домами-склепами.

Участники одного из таллинских архитектурных биеннале недавно разрабатывали тему очеловечивания района Ыйсмяэ путём создания современных общественных пространств вдоль основных магистралей. Существует альбом проектных идей (от превращения первых этажей жилых домов в сплошной поток магазинов, кафе, баров, коворкингов, клубов до превращения района в таллинскую Венецию). Но архитектурные фантазии в реальной жизни применения не нашли.

Бывает, власть спохватывается

Наши борцы с „наливайками“ не одиноки во вселенной. В июле депутаты Петербургского горсобрания приняли, а мэр утвердил городской закон о закрытии баров на первых этажах и в подвалах жилых домов. А спустя месяц мэр опомнился. И подпись под законом отозвал, сказав, что бары (в Питере их называют „рюмочные“) — „городская фишка и не нам эту культуру прекращать“. Действительно с ленинградскими рюмочными связано множество городских легенд. Без них невозможно представить историю шестидесятничества, советского диссидентства и просто историю российской словесности второй половины XX века. Тоже можно сказать о таллинской городской культуре того времени. В треугольнике: бар „Арарат“, бар слева от кинотеатра „Сыпрус“ и бар при кафе „Таллин“ (с вечной очередью у входа ожидавших когда освободятся места у стойки обитой медным листом и лучшим по тем временам кофе из первой в городе кофейной машины) посещали не только гости города и чиновники рядом расположенных контор. Это были места активной интеллектуальной жизни. А самыми популярными были возникшие в семидесятые годы бары, куда войти можно было только „своим“ — владельцам вожделенной магнитной карты... Первым стал бар Дома инженеров на Тынисмяги, затем появился бар с настоящим шотландским виски — „Шотиклуб“ (в здании и дворике „Эстонский реставратор“). Популярен был также бар-клуб творческой интеллигенции в подвале Дома художников. В этих барах формировалась интеллектуальная элита. Там вымечтали программу IME.

Сегодня в центре города баров хватает. Но обитателям спальных районов их посещение не по карману. И запрос на общение носит там иной характер. У Дмитрия Быкова по этому поводу сказано: „Главное — клиенты постоянны, / И все имеют право быть собой... / Все мы состоявшиеся люди, / Особо если примем по второй“.

Бесчувственное равнодушие

Это определение — снова цитата. Из работ Зиммеля — первого исследователя города как целостного организма. Так он назвал свойство части горожан, которые стремятся максимально отгородиться от городских общественных пространств, превращая не только свою квартиру, но и дом, а, по возможности, и придомовую территорию в свою крепость.

Недавно, например, среди голосов в поддержку ограничений продажи алкоголя в разлив заявил о себе председатель какого-то объединения жителей старого города в Таллине. Ему, оказывается, активно не нравится превращение городской среды в „турецкий базар“. А те, кому по душе круглосуточный праздник на улицах, пишут стихи или создают днём программный продукт, а ночью стремятся к общению в любых формах. Хипстеры сегодня образуют тот „креативный класс“, что движет вперёд постиндустриальную экономику. Экономику знаний и услуг. Нынешние города становятся местом тихой схватки двух разнонаправленных тенденций городского развития. В Таллине, скажем, есть расширяющееся современное пространство бывшей промзоны за Балтийским вокзалом (чему способствует в равной мере перемещение в ту же зону Художественной академии и концепция нового рынка). Но усиливается влияние „общественности“, стремящейся возвести заборы даже в районах свободной планировки и, вообще, загнать город в тоску зелёную.

Эстония единственная из стран постсоветского пространства, которая по мировым рейтингам входит в первую четверть списков. Что по качеству жизни, что по её продолжительности и т. п. Но мы также входим в „высшую лигу“ по числу самоубийств, занимая в этой печальной статистике высокое 30 место. А пьющая Чехия, например, на 70 месте. Испания с размашистой ночной жизнью городов, вообще, на 134-м.

В некоторых городах Европы (Амстердаме, Гётеборге и др.) появились „ночные мэры“ — организующие городскую жизнь в специфической её полноте, стимулирующей расширение возможностей общения. Ночная жизнь становится драйвером экономического роста. А в интервью с таллинским вице-мэром читаю, что ограничения в части торговли спиртным затронут „лишь 85 предпринимателей“. Это, по мнению чиновника, „не должно сильно повлиять на весь сектор общепита“. Сейчас, когда каждое рабочее место самоценно — под удар попадёт почти сотня малых предпринимателей.

Сочувствую этому вице-мэру, который говорит, что „разработка ограничений для предпринимателей с эмоциональной точки зрения далась непросто и мне, и городской управе“. Понимаю, что власть в полном смысле слова, как когда-то говорили, „пошла навстречу пожеланиям трудящихся“. Таков компромисс со злобной, легко организующейся что в квартирные товарищества, что в актив района — частью горожан.

Этот нафталин, действительно, способен уничтожить всё живое. Пойти выпить, что ли, по этому поводу, пока всё не позакрывали.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
Балтийский институт жилищной экономики и политики

Печатается по публикации в газете „МК-Эстония“ от 00.00.2020

Ровно четверть века назад — в августе 1995 года вошёл в силу закон о квартирных товариществах. Потом его дополняли, заменяли целиком, но первый всё равно остаётся знаковым, потому что им тогда было отмечено новое явление: неожиданно выяснилось, что вполне лояльные друг другу советские „ответственные квартиросъёмщики“, превращаясь в долевых собственников зданий и его техносистем, совместно обеспечить их эксплуатацию неспособны. Homo sovieticus оказался не готов к самоорганизации.

Пришлось государству придумать и узаконить механизм коллективного управления. Авторы закона положили в основу большевистский принцип „демократического централизма“, когда меньшинство безоговорочно подчиняется большинству (презрев распространённое в демократическом обществе принятие коллективных решений с учётом интересов меньшинства). Тем самым была заложена основа постоянных конфликтов между квартирособственниками.

Чужой опыт нам не указ

Когда всеобщая приватизация начиналась, цель реформы собственности определялась как „создание предпосылок для перехода к рыночной экономике“. Предполагалось раздать всем (в зависимости от трудового стажа) ценные бумаги, которые можно будет обменять на акции приватизируемых предприятий. Операция — квадратные метры жилья в обмен на облигации народного капитала даже не обсуждалась.

Организаторы приватизации прежде всего смотрели „на Запад“. А там преобладал наём жилья (частично в доходных домах коммерческих структур, частично в муниципальном секторе). Незначительное число кондоминиумов (объединений собственников квартир) охватывало очень специфические группы. Специалисты тогдашнего эстонского коммунального министерства понимали, какой ящик Пандоры откроет сплошная приватизация жилья. Потому ими предлагался вариант сохранения госсобственности на многоквартирные дома, но с предоставлением возможности продавать, покупать, обменивать право найма. В перспективе не отбрасывалось создание акционерных обществ или иных коммерческих структур, которые станут домовладельцами, а преобладающей формой расселения всё же останется наём квартир. Но экономическая логика „не прошла“. Победили сиюминутные интересы. Государству оказалось удобно „отоварить“ приватизационные ценные бумаги квадратурой жилья (сохранив для „большой платной приватизации“ основные фонды промышленности). Муниципалитеты были счастливы сбросить с плеч заботу о содержании жилья (в соответствующем законе прямо говорилось, что „цель приватизации — обеспечение лучшего содержания жилых домов и их сохранения“). А сами жители почувствовали себя абсолютно счастливыми без домоуправлений, получив права собственности на квартиру (не очень понимая, что это такое).

Как только 98 % квартир в Эстонии стали частными владениями (по данным последней переписи), среди новоявленных собственников сразу выделилась группа Homo economicus, понимающих, что им задарма привалил существенный рыночный актив и сумевших этим активом эффективно воспользоваться. Остальные, лишённые предпринимательской жилки, по-разному повели себя в роли собственников жилых зданий. Быстро выявилось меньшинство, которому совершенно „по барабану“ состояние доставшейся собственности (в этом безразличии сошлись те, в чьи жизненные ценности не входит радость обладания собственностью, и те, кто в новых реалиях оказался на самом дне в ежедневной борьбе за выживание). Но определилось и большинство, готовое не только всячески обихаживать доставшуюся собственность, но и инвестировать деньги в её развитие. Из этой среды немедленно выдвинулись активисты. Кто пограмотнее, а кто из разряда дураков с инициативой. Появились оборотистые дамы и господа, быстро оценившие место домового начальника по возможности получать „откаты“ от строительного подряда. И, наконец, проявились домоуправленческие активисты всегда готовые бороться за моральную чистоту рядов и справедливость распределения неважно чего: стояночных мест для автомобилей, подвальных клетушек, оплаты вывоза мусора и т. д. и т. п. В многоквартирных домах установились нравы коммунальных кухонь.

Когда и как врубилась в эти дела власть?

Поначалу власти всех уровней сторонились „квартирного вопроса“ в его постприватизационном виде. Первыми заставили их заниматься жилищными проблемами монополисты коммунальных услуг. Те быстро сообразили, что в мутной приватизационной суете могут упростить себе жизнь, если сломают сложившуюся в советское время систему оплаты жильцами коммунальных услуг. Отношения с непосредственными потребителями монополисты заменили отношениями с домом, как единственным потребителем, что юридически некорректно и, по существу, абсурдно, но для Минэкономики монополии оказались ближе, а государственная антимонопольная служба „умыла руки“.

Дальше — в конце концов — на жилищном фронте сложилась такая расстановка сил: городские власти явно взяли сторону товарищеского большинства. Образовался клубок общих интересов: „товарищей“, готовых вкладывать деньги в развитие недвижимости; строительных подрядчиков; банков; а также вороватого (или ничего в строительной физике непонимающего) домового начальства и крышующих всю честную компанию этих интересантов муниципальных властей. Потому идёт активное заборостроение, противоречащее градостроительной логике созданных в советские годы жилых районов. Потому к приватизированным (без понимания перспектив развития города) участкам земли прибавляются для организации наземных транспортных стоянок дефицитные клочки городской земли. И потому неуютно в товарищеских террариумах чувствуют себя малообеспеченные квартирособственники, число которых растёт (по данным статистики у нас более четверти семей находятся ниже черты бедности). И так же некомфортно живётся интеллигентным людям, для которых жильё всего лишь крыша над головой, не более того.

Совершенно неожиданно в недрах муниципальных контор созрела идея, которая принципиально противоречит всем экономическим и правовым принципам, на основе которых не только шла приватизация всего и вся (в том числе жилья), но и вообще существует нынешняя социально-экономическая модель нашего „догоняющего развития“. Делается попытка наделить мэрии городов правом разрешать или не разрешать использовать квартирные собственности как финансовый актив (для получения рентного дохода от краткосрочного найма). Хуже того, решение предлагается принимать на основе ходатайства квартирного товарищества (что сразу придаёт инициативе серьёзный коррупционный оттенок). Случись такое — у квартирособственников останутся только обязанности, а права распоряжения этой собственностью утонут в бюрократическом море. Не хотелось бы такого конца реформы жилой собственности. Да ещё в юбилейный год.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
научный руководитель клуба „Кардис“

Печатается по публикации в газете „МК-Эстония“ от 26.08.2020

Неисповедимы пути бумаг в чиновничьих лабиринтах. Явно готовившееся до пандемии и карантина правительственное постановление, о котором у нас пойдёт речь, появилось на свет в самый разгар трагических событий и в предощущении постэпидемического кризиса, вызвало — по меньшей мере — недоумение по его неуместности в ожидании обвала безработицы и прочих экономических напастей.

Речь идёт об опубликованном в RT I за 8 мая нынешнего года решении правительства о государственной финансовой поддержке реконструкции многоквартирных жилых домов.

Цель оправдывает средства?

В пресс-релизе правительства по поводу принятого решения сказано, что его цель — „ослабить влияние кризиса на строительный сектор“. Кто бы с этим спорил, если бы власть для загрузки отрасли увеличила финансирование строительства инфраструктурных объектов, например. Или объектов социальной сферы. Но выбран иной путь. Правительство направляет 105 миллионов евро на пособия для „приведения в порядок многоквартирных жилых домов постройки до 1993 года“. Прекрасно. Но, как говорится: следите за руками! Эти пособия будут выдавать, например, для Таллина в размере 30 % от полной стоимости работ при условии полной реконструкции здания. А остальные 70 % придётся финансировать квартирособственникам, как правило, прибегая к банковскому кредиту. То есть, на самом деле, правительство реализует в чистом виде хорошо известный (приводимый в учебниках по рекламе) маркетинговый ход по втягиванию в большие и для многих — непомерные — расходы широкого круга лиц, которым без этой „заманухи“ в голову бы не пришло участвовать в таких проектах. Бенефициарами (выгодополучателями) окажутся отнюдь не жильцы, а строители, банки и цепь разных посреднических структур.

Первый и главный козырь, которым пользуются организаторы в этой (не очень честной) игре: повышение теплосбережения. По законам строительной физики, действительно, если утеплить стены подвала, кровлю и фасад; если установить трёхслойные окна и сделать тёплый тамбур на входе в дом; если создать вентсистему с рекуперацией тепла и смонтировать современную систему отопления с регулировкой, то температуру теплоносителя можно снизить и, следовательно, уменьшить плату за тепло. Передо мною стопка счетов по квартире в одном из таких полностью реконструированных домов выписанных до и после реконструкции. Цена отопления „после“ вдвое меньше. Но итоговая сумма ровно прежняя. Причина понятна: всё, что экономится на плате за тепло, идёт в погашение кредита. На два десятилетия вперёд. Потому, что стоимость реконструкции огромна. И хотя дом дому рознь, собственное финансирование из карманов жителей погашается не скорее, чем за 10–15 лет. О меньшем сроке — не слышал. Такие сроки касаются реконструкций прошлых лет, когда в Таллине компенсировалось 40 % всех затрат на реконструкцию. Сейчас ситуация окажется ещё напряжённее: сроки возврата кредита удлинятся на 10 %.

Стоит ли овчинка выделки?

Рассмотрим аргументы „pro et contra“. Соблазняя жильцов на долговременную кредитную инвестицию, пропагандисты перестройки говорят: годы проходят быстро, если бы реконструкции делались вместе с приватизацией — уже сейчас жители экономили на оплате тепла. Что верно, то верно: время быстротечно, но ещё быстротечнее физическая, а по нынешним временам и технологическая амортизация инженерных систем. Наивно полагать, что установленные на крышах рекуператоры без ремонта или замены проработают пару десятилетий. И тем более, наивно надеяться, что в течение четверти века не поменяется плата за централизованное отопление (если оно вообще сохранится). Мы живём в быстроменяющемся мире обновляющейся энергетики. Уже сегодня эффективны солнечные батареи и другие современные автономные источники отопления жилья. Даже пока ещё не дешевые солнечные панели, установленные на многих таллинских зданиях, позволяют существенно снижать стоимость потребляемой электроэнергии. А технологии в этом деле идут вперёд семимильными шагами. В Нидерландах уже ставят здания, где солнечной панелью являются и стены и окна. Там даже одежда появилась, греющая за счёт того, что её поверхность — одновременно солнечная панель. Вспомните, уважаемые читатели, как на нашей памяти развивались технологии (и снижались цены) в сфере инфотехнологий. Не сегодня-завтра разразиться аналогичный энергетический бум. А мы вбухиваем крайне нужные сейчас деньги в обречённые отопительные системы. За ради чего? Для поддержки банков и нескольких строительных монополистов. Тем более, сами дома в советских спальных районах в течение 5, максимум, 10 лет подвергнутся рециклингу, то есть — скорее всего — в течение ближайшего десятилетия будут сноситься и заменяться новыми (как это происходит во многих европейских городах).

На это агитаторы из „Кредекса“ обычно выдвигают контраргумент: инвестиции в реконструкцию сразу повышают стоимость квартир на 10–15 %. Зачем ждать 20 лет? Продавайте квартиру в реконструированном доме сразу или используйте, как залог для ипотеки. Соображение было справедливо до прихода коронавируса. Сейчас, думаю, никто не возьмётся прогнозировать цены на рынке жилья на ближайшие годы. Поскольку никто не может с уверенностью дать прогноз развития (или угасания) пандемии. Следовательно, никому не ведома и траектория кризиса в экономике, проще говоря — насколько мы все станем беднее. А на десятилетия вперёд затащить население в долговую петлю желающие оказались. Хотя нам неведома и смена предпочтений по части жилья в постэпидемические времена. По мнению серьёзных урбанистов переход к дистанционной работе наиболее обеспеченной креативной части населения, а также ожидаемый переход на удалённые формы обучения обусловят новую джентрификацию городов. Уже появилась формула: „двухэтажная Европа“. Думаю, покупатели новых квартир в громадах — многоэтажках Таллина, рассматривавшие это в качестве выгодной инвестиции (в расчёте на рост цен), не вернут затраченные деньги никогда (или, по крайней мере, очень не скоро).

Никто не знает, сколь многих не минует финансовый коллапс. В одной из предыдущих статей я прогнозировал (как самый негативный сценарий) рост числа безработных у нас до ста тысяч человек. Сегодня эту цифру специалисты называют в качестве средней величины. Масса нынешних получателей зарплат скоро превратится в получателей пособия по безработице. Правительство обещает со следующего года увеличить его вдвое против нынешнего. Но этих денег хватит разве что на очень скромную еду, не более того.

Не о вытряхивании денег из карманов населения в пользу строительных фирм стоило бы сейчас беспокоиться, а о сохранении платёжеспособного текущего спроса. Неужели мы и впрямь легко купимся на предложенную дешёвую маркетинговую уловку?

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
научный руководитель клуба „Кардис“

Печатается по публикации в газете „МК-Эстония“ от 10.06.2020

Мы здесь, в Эстонии, безусловно, живём в современном демократическом обществе и любые сомнения на этот счёт (озвучиваемые порой внутри страны или извне её) беспочвенны. Другое дело, что реализация демократических принципов на различных уровнях их осуществления носит иногда довольно странный характер.

Демократия сверху

Эстонские политические элиты вполне освоили механизмы использования демократических институтов, как показала практика формирования ныне действующей государственной власти. Нравится нынешняя правящая коалиция или кому-либо представляется неприемлемой, но сформирована она безукоризненно демократическим путём. Разговоры, что за бортом власти осталась политическая сила, получившая электоральное предпочтение, не соответствует демократическому счёту, поскольку образовавшие коалицию партии как раз опираются на подавляющее большинство голосов избирателей. И то, что голоса принадлежат группам далеко отстоящим друг от друга по разделяемым ими ценностям, не мешает их представителям в парламенте проводить согласованную социально-экономическую политику (таких примеров в самых что ни есть демократических странах полно). Несостоятельны и разговоры о популизме отдельных партий нынешней коалиции. Практика первых её ста дней у власти показала, что многие популярные у избирателей обещания выполняются и приносят успех. Рост поступлений в бюджет на 5% в сравнении с прошлым годом показал разумность корректировки акцизной политики. Вполне в русле демократических традиций передача функций получения госдолгов от частных судебных исполнителей государственной налоговой службе. Разумно также торпедирование поправки в закон (подготовленный прошлой властью) об отмене требования полной информации о реальном размере процентов по т. н. малым кредитам. То, что участники коалиции в политическом пространстве высказывают различные идеологические оценки — нормально для общества уважающего плюрализм мнений.

Исходя из принципов демократии, уязвимее действующие механизмы власти на муниципальном уровне. Совершеннейший нонсенс, например, получение статуса депутатов муниципальных собраний работниками муниципальных учреждений. Нелепо, когда депутаты городских собраний, назначающие исполнительную власть, на свои основные рабочие места назначаются этой же исполнительной властью (и потому полностью зависимы от неё). В правящих фракциях некоторых горсобраний значительна доля таких квазинезависимых депутатов. Абсолютно недемократично решение прошлой властной коалиции позволяющее одним и тем же лицам быть депутатами на государственном и муниципальном уровне, поскольку между ними непременно существуют диалектические противоречия и значит у депутатов-совместителей возникает конфликт интересов. Но всё это мелочи в сравнении с бытующим недемократическим мировосприятием у основной массы жителей страны, с блеском демонстрируемым в самых низовых общественных структурах — квартирных товариществах.

Требуется барин, который нас рассудит

Мне, в силу обстоятельств, приходится читать всё, что публикуется по поводу положения дел в домовых товарищеских террариумах. Пишут члены правлений и юристы; квартирособственники и участники разного рода некоммерческих объединений — и о каких бы проблемах квартирных товариществ не шёл разговор, заканчивается он почти всегда требованием создать специальную службу, где могут сказать по любому возникающему товарищескому конфликту: кто прав и кто виноват. Примерно в том же духе критикуют действующий закон, в котором жаждут находить регламентацию любых спорных аспектов товарищеской жизни. То есть, основную массу товарищей абсолютно не устраивает, как ни странно, предусмотренная законом демократия.

Большинство конфликтных ситуаций в основе своей касается денег. Как правило, правления товариществ желают „развивать недвижимость“, а жители тратиться не хотят (многие не могут). Когда знакомишься с такого рода социально-экономическим конфликтом, не дай бог посоветовать отстаивать свою позицию демократическим путём. Станешь врагом на всю оставшуюся жизнь обеим спорящим сторонам. Хотя закон предусматривает как раз демократическую развязку „товарищеских“ проблем, полностью исключая вмешательство государства.

Давайте, уважаемые читатели, рассмотрим характерный пример. Предположим, в доме 60 квартир. Правление сумело продавить решение, требующее от квартирособственников дополнительных расходов (сверх коммунальных платежей), не устраивающее часть квартирособственников. Несогласное меньшинство ищет юриста, чтобы судиться. Зачем? Закон предлагает архидемократическое решение: соберите 10% товарищей (в нашем случае всего 6 жителей) и спокойно напишите правлению, что требуете собрания с включением в повестку дня проекта решения, устраивающего этих нескольких квартирособственников. А можно сразу ставить в повестку дня пункт о переизбрании правления, злоупотребившего властью. Если в течение двух недель правление не отреагирует — собирайте собрание сами (выдерживая все правила). Не окажется в первый раз кворума, назначайте через 10 дней повторный сбор, а всё это время встречайтесь с другими „товарищами“ и убеждайте, убеждайте, убеждайте их в своей правоте. Когда ваши аргументы весомы, то даже если на повторном собрании перевес протестующих окажется на одного человека больше, чем входит в правление — ваша взяла. Не сумели убедить — проиграли. Единственное, что неплохо было бы внести в закон: ограничение количества доверенностей, которыми пользуются в ходе собраний члены правления.

Однако заниматься кропотливой агитационной работой протестное меньшинство, как правило, не желает. Хочется иметь кого-то, кому можно пожаловаться и чтобы он имел право рявкнуть на правление, а ещё лучше — разогнать его. Оказывается, мы готовы с лёгкостью передать свои демократические свободы чиновнику. И по барабану нам демократия. Интересно, что даже те, кто не может в силу возраста помнить райкомы, горкомы и комитеты народного контроля, проявляют патерналистские стремления Homo sovieticus и, вместо нормальной демократической соревновательности, готовы (за неимением других инстанций) ходить по судам. А в общем и целом — мы демократы, дальше некуда. Одна беда: мало инстанций, куда можно пожаловаться.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
научный руководитель клуба „Кардис“

Печатается по публикации в газете „МК-Эстония“ от 21.08.2019

Если бы я собирал коллекцию нарушений законов, регулирующих демократию в квартирных товариществах, то разделил бы её на две части: ущемляющие права жителей дома, но не вызывающие денежных потерь, а другие — бессмысленно удорожающие жизнь в многоквартирном доме.

Диктатура дураков с инициативой

При внимательном чтении закона о квартирных товариществах (КТ) нельзя не заметить: нет в нём такого понятия — председатель правления. Максимально высокая начальственная должность — член правления. Но подавляющее большинство конфликтов происходит между жильцами и диктаторствующим „председателем“. В появлении этих фигур виновны сами жители дома, которые не понимают, что избирать в правление надо не помощников председателя, а прежде всего людей с характером, которые способны дать окорот назначенному ими же некоему „старшему“. В этом смысле не существенны профессиональные знания. Главное, чтобы в правлении оказались люди с жизненным опытом и высокой степенью толерантности, знающие цену деньгам. А что до специальных знаний, то ими должны владеть работники нанятой обслуживающей дом организации. Шестидесятилетний водитель-дальнобойщик, как правило, лучше в роли члена правления КТ, чем амбициозный тридцатилетний предприниматель или чиновник.

Не надо голосовать за включение в правление человека, который не выступил на собрании и не рассказал (пусть даже косноязычно) о своём понимании жизни в доме и опорных норм закона. Начиная с положения части 3 статьи 40 Закона о КТ, позволяющего жильцу отказаться нести расходы, с которыми он не согласен, когда они (по его мнению) противоречат „принципу добросовестности“. Важно услышать также трактовку потенциальных членов правления всех норм 45-й статьи о „праве квартирособственников на получение информации“. И, наконец, понимания ими термина „хозяйственный план“ КТ. А если выяснится, что они не читали закон и ничего сказать по перечисленным нормам не могут — давайте отложим голосование. Или, как минимум, сформулируем свои понимания норм и добьёмся их включения в протокол общего собрания в качестве особого мнения (по пункту 5 части 4 статьи 21). Тем более закон требует, чтобы протокол был представлен всем членам КТ „по истечении 14 дней с окончания собрания“, что позволяет проверить, занесено ли наше мнение в протокол.

Демократия это процедуры

Интересами меньшинства в КТ непременно пренебрегут там, где не соблюдаются предусмотренные законом формальности. Начиная с порядка объявления о собрании и его повестке дня. Например, почти нигде не исполняется норма части 3 статьи 51 Закона о КТ, требующая указать в разосланном до собрания годовом отчёте размер хозяйственных расходов по каждой квартире. А между тем, от этой цифры как от печки „танцуют“ многие размеры платежей и кредитов.

Часто утверждаются на собрании совершенно безумные пени для должников. А между тем Закон о КТ (ст. 42 ч. 1) жёстко установил их увязку с процентной ставкой Европейского ЦБ (меняется дважды в год) плюс не более 7% годовых. То есть по нынешним временам это менее 8% в год или меньше процента в месяц.

Но главные битвы разыгрываются вокруг радикальной модернизации зданий с миллионными многолетними кредитами. Здесь всё непросто, тем более, некоторые государственные структуры (вопреки макроэкономическим соображениям) лоббируют такие решения. Продвигаются они под соусом снижения расходов на отопление, хотя с учётом технических факторов и кредитного долголетия в этом нет экономической логики. Эффективность модернизации дома в другом: растёт капитализация квартирной недвижимости. И если её собственник намерен сразу после обновления здания квартиру продать — в затратах есть смысл. Капитализация выгодна и в ряде других финансовых проектах. За рост доходов таких собственников расплачиваются лохи, которые не собираются съезжать.

Нет смысла в статье очередной раз толочь воду в ступе по поводу организации стоянок, ограждений и т. п. „усовершенствований“. Но что делать, если явно нелепые решения всё же „продавили“ на собрании?

Нелепость может оказаться краткосрочной

Нет ничего проще, чем исправить любую глупость даже оформленную по всем правилам, если она понятна десяти процентам квартирособственников и, более того, эти несколько человек умеют самостоятельно или с привлечением экспертов так подготовить аргументацию против состоявшегося решения, что остальные жильцы для начала включат голову, а затем поймут какую лапшу им повесили на уши и в чью пользу.

Достаточно прочесть Закон о некоммерческих организациях (главу 4), чтобы понять механизм повторного обсуждения любой проблемы и принятия нового решения (даже радикально меняющего предыдущие), в том числе и по поводу дальнейшей судьбы правления. Не знаю случая, когда бы тщательный экономический расчёт плюс аргументированные соображения технических экспертов не пересилили бы мотивы домовых „халифов на час“. Очень важно, чтобы инициаторы обращения жильцов к здравому смыслу апеллировали не к юристам, а к технологическим специалистам имеющим авторитет в своей области (такими, например, являются специалисты технического университета). Проблема не в юристах, а в составе судейского корпуса. По многолетним моим наблюдениям вольно или невольно судейский круг базируется на ценностях хорошо обеспеченного слоя среднего класса (к которому судьи сами относятся). Потому худший случай — переносить защиту своих интересов в суды. Бороться надо демократическими методами в самом товариществе. Если в доме 60 квартир и есть шестёрка несогласных с принятыми (правдами или неправдами) решениями, надо путём разговоров с каждым жителем в отдельности „распропагандировать в свою веру“ ещё 25 „товарищей“ либо, если не получится (а подчиняться решению невмоготу), бежать из товарищеского террариума на все четыре стороны. И чем раньше — тем лучше. Благо рынок вторичного жилья сейчас активен. А попавшие мне на глаза решения недавних собраний о крупных денежных расходах, как минимум, в половине своей нелепы.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
член правления Балтийского института жилищной экономики и политики

Печатается по публикации в газете „МК-Эстония“ от 24.07.2019

„Dura lex“ вообще-то на латыни означает „закон суров“, но применительно к закону, о котором пойдёт разговор, нравится мне русское созвучие, по которому получается, что закон дурацкий.

Дорога в гетто

Действующий с прошлого года Закон о квартирных товариществах критикуется многократно и совершенно справедливо. Он не разрешил ни одной из проблем, возникавших от действий прежнего законодательного текста, но многие из них усугубил. Главное зло обоих законов не столько в том, что они превращают жителей многоквартирных домов в обитателей террариумов, сколько в создании устойчивого тренда, разрушительного для жизни городов, о чём пока ещё никто не говорит.

Начнём, как полагается, „от печки“. То есть, от платы за тепло, которая после приватизации городского жилья выросла почти в 150 раз (!). Впрочем, можно начинать с цены воды или стоимости электроэнергии. В общем, со стоимости коммунальных ресурсов, система обеспечения которыми превращает многоквартирные дома в сложный инженерно-технический комплекс, управление которым было абсолютно недоступно уму персонала Минюста (которому почему-то выпала ведущая роль законодательного регулирования жизни сообществ жильцов). Юристы подошли к делу просто: государство и муниципалитеты от забот о жилье освободили напрочь, а решение проблем перешло к собранию квартирособственников, где обязательные для всех постановления принимаются методом „демократического централизма“, то есть большинством голосов в меру понимания этим большинством существа вопросов.

Поскольку большинство в технических деталях мало смыслило, немедленно нашлись небескорыстные создатели товарищеских мод по части экономии тепла. Началось с обшивки торцов панельных зданий. Затем стали утеплять весь фасад и менять окна на пластиковые стеклопакеты. Наконец, дошли до понимания, что теплосбережение невозможно без замены естественной вентиляции на принудительную. Путь массового освоения азов „строительной физики“ оказался дорогостоящим. Доля меньшинства неспособного или нежелающего тратится на эти цели росла пропорционально росту расходов. И с каждым годом рос переток малоимущего меньшинства в дома, где они становились большинством. А учитывая, что по статистике у нас 25% семей находится ниже уровня бедности (среди русских семей 28%) медленно, но верно в городах создаются бедные кварталы или то, что называется гетто.

Решения бессмысленные и беспощадные

Передо мною лежат две стопки счетов по двум квартирам. Одна из дома на Пярнуском шоссе (где модный реновационный тренд реализован по максимуму). Там в первой половине 2018 года за счёт кредита банка установили трёхслойные стеклопакеты, утеплили фасады, стены фундамента и кровлю, полностью заменили старую систему отопления на регулируемую двухтрубную и — венец творения — установили рекуператоры и принудительную вентсистему. Результат: по квартире площадью 68 кв. м цена отопления (küte) в счетах за октябрь и ноябрь 2015 года 68,68 и 81,60 евро; за те же месяцы 2016 года — 81,87 и 104,76; в 2017 году — 51,48 и 51,40; и, наконец, в 2018 году — 39,90 и 51,34. Прекрасно! Но учтём: ежемесячно для возврата кредита оплачивается по 64,60 евро, следовательно суммарный счёт, практически, не меняется. И так будет почти 20 лет (!). За это время техносистемы потребуют ремонтов, а лет через десять появятся иные источники отопления. То есть, наверное, большинство, навязавшее дому гигантский кредит, ошиблось.

Посмотрим счета другого почти такого же дома по размерам и конструктивам на улице Котка. Квартира площадью 49,6 кв. м. В доме не утепляли фасад, но проведена тщательная регулировка отопления и применены недорогие способы снижения теплопотерь. За те же месяцы тех же лет цена отопления снизилась на 5–8%, но нет долга и общая стоимость со 141,03 евро и 169,18 евро в октябре-ноябре 2015 года превратилась в 97,16 и 113,48 за те же месяцы 2018 года. Могло ли несогласное с кредитом меньшинство первого дома отстоять свои позиции? Ни в коем случае. Большинство избирает правление, власть которого абсолютна, поскольку закон не ограничивает количество доверенностей для голосования на собраниях. При обсуждении этой темы со специалистами Минюста, они говорят: „Можно это решить в уставе“. Но устав менять — требуется опять же большинство. Хорошо бы законодательно закрепить предельное число доверенностей у одного лица и установить предельный размер кредита, выше которого требовалась бы 100%-ная поддержка всех жильцов.

Чего закону не хватает?

Современное жильё слишком серьёзный актив общества, чтобы его бросать на произвол. Очевидно, необходимо создание государством или муниципалитетами современной проектно-технологической базы для модернизации жилья (для начала для зданий типовых серий), разработав грамотные решения обновления кровель, ограждения балконов и лоджий, разных способов экономичного отопления и т. д. Государственное свинство, что эти проекты заказывают и оплачивают товарищества по отдельности. Требуются простые правовые механизмы установления сервитутов для организации прохода людей через нагромождение заборов. У меня собралась коллекция фотографий ограждений, удлиняющих пути от транспортных стоянок до школ и детских садов в десятки раз. То, что творилось со стоянками для автомобилей последние несколько лет, например, в Ласнамяэ — иначе, чем урбанистическим преступлением не назовёшь. Не лучше ситуация и в центре Таллина. Но даже если в этих двух районах старейшинами станут вменяемые люди — закон не позволит им изменить ситуацию. Чтобы отношения: квартирособственник — товарищество — город — приобрели нормальную логику, законотворчество о жилье надо изъять из сферы действия Минюста и передать специальной жилищно-коммунальной службе (которая необходима в сфере регулирования экономических отношений). Пока мы уверенно движемся к созданию жилищных гетто, и активизации войн всех против всех.

Эстонии необходим жилищный кодекс с учётом интересов общества, во-первых, и защиты прав меньшинства в квартирных товариществах, во-вторых. Сейчас, когда та или иная властная коалиция рано или поздно начнёт работать, говорить об этом самое время.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.

Печатается по публикации в газете „МК-Эстония“ от 10.04.2019

„Может быть земля служит адом для другой планеты?“ — задаётся вопросом герой „Контрапункта“ Олдоса Хаксли. Всё возможно. Но в чём я, например, абсолютно уверен: ад на земле есть. Называется — „квартирное товарищество“. Увы, также уверен: изменить жизнь в этом аду не удастся до радикальных перемен в законах, обустроивших адское прокрустово ложе. А пока нет политических сил намеренных законы менять, думалось мне, писать и говорить об этом бесполезно. Но в октябре произошло два события, заставляющих вернуться к теме товарищеских террариумов. Одно — полученное письмо о „свинцовых мерзостях“ товарищеской жизни. Второе — о возможной перемене отношения к ним политических элит.

Письмо от Аллы Григорьевны

На шести страницах убористым почерком автор письма поведала историю типичную для пожилых обитателей многоквартирных домов. В первое десятилетие — после приватизации жилья — проблем не было. Но после перехода властных функций в товариществе к активной женщине, годящейся Алле Григорьевне в дочки, жизнь пенсионерки (с 40-летним стажем) стала адовой.

Грубости и притеснения от домовой начальницы возникли и нарастают в связи с отрицательным отношением пенсионерки по отношению к бурной деятельности госпожи-председательницы, продавливающей всеми правдами (чаще неправдами) проект дорогостоящей реновации 85-квартирного дома. В ход идут доверенности и (как пишет Алла Григорьевна) детективные действия вроде того, что в поданном горсобранию обосновании замены пластмассовых окон (установленных пару лет назад в 82 квартирах) правление пишет, что в доме везде старые деревянные оконные переплёты. Чтобы письмо увидеть, пенсионерке пришлось с ещё одним „товарищем“ пройти чиновничью карусель. А когда за разъяснениями „ходоки“ обратились к председателю правления, она на них наорала, мол, почему попёрлись в строительный отдел мэрии. Нет смысла пересказывать весь перечень горестей и обид, тем более, я сам могу приводить аналогичные примеры, в основе которых две причины: разные финансовые возможности жильцов и начальственное хамство (хоть и начальник-то плёвый). Бывает и личный председательский интерес к получению отката, но далеко не всегда. Чаще встречается вариант „дурака с инициативой“.

Интересы сторон сильно отличаются. Для пожилых людей, инвалидов и просто малоимущих ставка в этом споре — жизнь. Потому, что непосильные платежи приведут к потере крыши над головой, а значит и жизни. Не говоря о постоянном унижении их человеческого достоинства. В конце письма Алла Григорьевна просит совета по выбору юриста для дальнейшей борьбы, но это — пустые хлопоты. Противостоит ей далеко не председатель правления, а единый фронт чиновников горуправ и министерств, судов и юристов, банков и „общественников“ — подпитываемых за бюджетные деньги „союзов КТ“. Этот „Левиафан“ вооружён законами, против которых не попрёшь.

Вдруг забрезжил свет

28 октября на заседании Таллинского горсобрания председатель ревизионной комиссии Хельве Сяргава, как сообщают СМИ, заявила, что „несовершенное законодательство держит многих членов квартирных товарищества в страхе. Недальновидность законотворцев... оставляет жильцов без крыши над головой“. Она обвинила городскую власть в безразличии к проблеме, „когда против воли жильцов возможно требовать с КТ дополнительные финансовые обязательства“. Абсолютно точный диагноз поставила депутат от партии соцдемов. Но совершенно неожиданно несколько властных дам из городского начальства грудью стали на защиту существующего положения дел, заявив, что обвинения Сяргава несправедливы. На мой взгляд, их демарш ужасен. Ужасен не для страдающих „товарищей“ (им хуже всё равно не будет), а для представляемой дамами политической силы накануне грядущих весенних выборов. Знакомые центристы говорят мне: „Ты разве не понимаешь — это популистский предвыборный ход соцдемов?“ Понимаю. Но ведь сказана абсолютная правда. А заявления о помощи от городских властей КТ — чистейшей воды „постправда“. То есть правда в чью-то пользу. Непонятно, зачем брать под защиту нынешний человеконенавистнический закон о КТ, принятый ещё прошлым составом Рийгикогу?

Совсем недавно мы вместе с Яной Тоом были сопредседателями общественной комиссии по проблемам КТ. Тогда уже было понятно: сотни жалоб, с которыми мы столкнулись, вырастали на ниве антигуманных законов. А буквально несколько недель назад я слышал от старосты Ласнамяэ, что за месяц с небольшим у нового работника, в функции которого входит снижение напряжённости в КТ, собралось больше 200 обращений. Но в рамках нынешнего закона этот высококвалифицированный и, явно, честный человек помочь может только вздохом. Увы, отдельный малоимущий „товарищ“ бесправен, поскольку закон не требует 100% поддержки взятия кредита выше месячной суммы платежей или принятия инвестиционной программы с таким же ограничением; когда законно при строительстве дома разрезать участок на стоянки для машин и продавать их в качестве реальной доли; узаконено до распродажи квартир создание квартирных товариществ с одним собственником, который фактически закладывает в устав все неприятности, которые будут отравлять жизнь будущим жильцам; и, наконец, разрешено председателю КТ прийти на собрание с числом доверенностей, которые делают собрание фактически бессмысленным. Перечислять недостатки закона — листа газетного не хватит.

И если Хельве Сяргава готова бороться с этим, то любой страдающий от большевистского „демократического централизма“ „товарищ“ должен помочь ей попасть в Рийгикогу. Соответственно, лишив поддержки тех, кто бороться за права униженных и оскорблённых жильцов не намерен. А разговоры, что всё не так плохо и может стать ещё лучше, поскольку мэрия даёт деньги КТ на благоустройство территорий, кажутся издевательством, как если бы смертельно больному дарили гвоздичку в петличку. Хуже того, именно городские власти способствуют заборостроению и разрастанию раковой опухоли частных платных стоянок.

От нас зависит — воспользуемся случаем и спросим у претендентов на парламентские кресла — обещают ли они защиту от КТ? Если нет — голосуем против. И поддержим тех, кто внятно с конкретными предложениями намеревается помочь. Независимо от их партийной принадлежности.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
научный руководитель клуба „Кардис“

Печатается по публикации в газете „МК-Эстония“ от 21.11.2018

Булгаковский Воланд так оценил москвичей 20-х годов прошлого века: „Люди, как люди. Любят деньги, но ведь это всегда было... и милосердие иногда стучится в их сердца... обыкновенные люди... напоминают прежних. Квартирный вопрос только их испортил...“

Как оно было

„Квартирный вопрос“ возникает у Булгакова также в „Собачьем сердце“, где сцена посещения профессорской квартиры жилищной комиссией попросту позаимствована Булгаковым у другого автора, написавшего: „Отряд является в квартиру богатого, осматривает её, находит 5 комнат на двоих мужчин и двух женщин, и говорит: «Вы потеснитесь, граждане, в двух комнатах, а две комнаты приготовьте для поселения в них двух семей из подвала. На время, пока мы... не построим хороших квартир для всех, вам обязательно надо потесниться»“. Кто не читал Булгакова, наверняка видел в одноименном фильме эту сцену. А описал её Ленин в одной из статей начала 1918 года, после чего появился декрет ВЦИК об уплотнении квартир (20 августа 1918 года). Так родились „коммуналки“ (в Эстонии на 12 лет позже), отравлявшие жизнь нескольким поколениям. Но даже в условиях коммунальных квартир люди в подавляющем большинстве сохраняли человеческое достоинство и человеческие отношения, о чём существует целый пласт литературы и воспоминаний обитателей коммуналок. А уж когда наступила оттепель 60-х годов и пошло массовое переселение семей в отдельные квартиры — „хрущобы“ Черёмушек или Мустамяэ заливали волны доброжелательности. О человечности соседских отношений в многоквартирных домах существует кроме литературы живая память современников. Соседи не только ходили друг к другу за солью и спичками, а смотрели вместе телевизор, оставляли на догляд детей, передавали ключи на время отпуска, чтобы цветы поливали... Так было вплоть до приватизации жилья.

Изуверство обыкновенное

На позапрошлой неделе пришло мне письмо от незнакомого таллинца, который в отчаянии обращается по любым адресам — авось, кто даст дельный совет. Он описывает всем и каждому до боли знакомую картину: правление квартирного товарищества заказало проект радикального обновления дома, договорилось об огромном кредите и уже оформляет соответствующие документы. Моего корреспондента беспокоят два момента. Во-первых, ему кажется недостаточной экспертиза проекта. Во-вторых, по его расчётам он лично никаким образом по нынешним и завтрашним своим доходам выпадающую ему долю кредита вернуть не сможет. На мой ему ответ приходит ещё одно письмо. От председателя правления товарищества, который убедительно доказывает: проект эффективный, экспертиза вполне квалифицирована, а жить в доме после ремонта станет комфортнее. И с ужасом я понимаю: авторы писем (судя по текстам вполне образованные люди) оба правы. Просто это правота совершенно непересекающихся систем жизненных ценностей.

Исследовательница кошмаров XX века, философ Ханна Арендт ввела в научный и публицистический оборот понятие „банальности зла“. Она доказала, что преступления тоталитаризма совершались совсем не из идеологического фанатизма, а из частных, скромных по целям банальных интересов подавляющей массы „простых людей“.

Скажите, сравнение некорректно? Отнюдь нет. Когда члены правлений товариществ, понимая неплатёжеспособность отдельных квартирособственников, всё же продавливают решение о кредите, они не могут не понимать: тем самым в недалёкой перспективе приговаривают соседей к потере жилья, что для семьи пожилых людей или одиноких пенсионеров равносильно лишению жизни. И это не метафора, а констатация фактов. Чем, скажите, они отличаются от соседей сердобольно помогавших донести узлы до колонны, идущей в Бабий Яр или к машине, направлявшейся к песчаным рвам Клоога? И если кому-то уж очень не нравится сравнение товарищеского приговора к отъёму жилья со смертельным приговором, то сойдёмся на определении бесчеловечности, когда, например, многодетной семье навязывают непосильную финансовую нагрузку, вынуждая её жить впроголодь (с неминуемыми болезненными последствиями для детей на всю дальнейшую их жизнь).

Согласитесь, отвратительно, когда на чашки весов кладут: с одной стороны, осовремененный фасад, а, с другой, потерю или сокращение чьей-то жизни за этим фасадом.

Судьи кто?

Лишают жилья тех, кто не может или не считает целесообразным платить за реализацию чьих-то инвестиционных мечтаний, не сами „товарищи“. Делают это суды. А они принимают такие решения, поскольку Эстония не ратифицировала статью Европейской социальной хартии, где говорится о праве на жильё. Соответственно, не приспособила к этой норме своё жилищное законодательство. В частности, возник законодательный парадокс: решит товарищество увеличить проём входных дверей на 20 сантиметров, понадобится 100%-ная поддержка всех жильцов, поскольку меняется долевая собственность. Знаю случай, когда все обитатели дома в центре Таллина не могут изменить фасад — один собственник против (история тянется уже 4 года). Таков закон о вещном праве. А взять многомиллионный кредит — достаточно простого большинства голосов на собрании (даже если в шестидесятиквартирном доме на повторном собрании присутствует семь человек и четверо за кредит). Таков тоже закон. Только другой: о квартирном товариществе.

Почти год назад я передал депутату Рийгикогу рекомендации специальной комиссии Организации по экономическому сотрудничеству в Европе, где — в частности — содержится совет ограничить право принятия решения о взятии кредита большинством голосов участников кондоминиума суммой не превышающей его годового оборота и требовать единогласия при кредитовании более крупных проектов. И что?

Кто заинтересован в сохранении нынешнего положения? В первую очередь банки. Затем странная организация — „Кредекс“ (которая ведёт агрессивную маркетинговую кампанию по взятию крупных кредитов). Кто крышует этот порядок? Министерство экономики (создавшее схему, внедряемую „Кредексом“). И Министерство юстиции, на протяжении всего постсоветского периода проводящее законодательную линию в интересах богатого меньшинства. Но все они вместе взятые всего лишь способствуют торжеству „банальности зла“.

Бесчеловечность как система сама по себе легко овладевает массами. Что сто лет назад, что сейчас. И нет простого ответа на вопрос: почему это с нами происходит?

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
член правления Балтийского института жилищной экономики и политики

Печатается по публикации в газете „МК-Эстония“ от 01.03.2017

Управа Ласнамяэ вместе с Балтийским институтом жилищной политики провела анкетирование жителей об их отношении к заботам самых незащищённых слоёв.

Первым делом, первым делом медицина

Почти полное единомыслие проявили ласнамяэсцы по поводу доступа к больным бригад „Скорой помощи“. Проблема такова: по данным главврача этой уважаемой структуры Рауля Адласа время приезда к больному в Таллине составляет 7–8 минут. Но иногда оно удлиняется, постольку „Скорой“ препятствуют ворота (шлагбаумы), преграждающие въезд на территорию квартирного товарищества. Во-первых, потому что дистанционное открывание ворот и прочих заграждений кое-где у нас порой отсутствует. Во-вторых, даже если есть, то часто-густо только у жильцов — владельцев машин. Седовласых одуванчиков — пенсионеров этого счастья лишают, как и молодых мам или всяких прочих „безмашинных“ квартирособственников. Как сказал недавно один председатель товарищества: „Им только дай пульт в руки: понапускают чужих машин“. В этом смысле скорая тоже „чужая“ машина.

Вопрос в анкете по этому поводу был задан такой: „Считаете ли Вы целесообразным ввести известный только «Скорой помощи» единый телефонный номер (единый ключ), который позволит открывать ворота или шлагбаумы при въезде на территорию дома?“ И был второй вопрос о таком же „ключе“ для открытия бригадой „Скорой“ входных дверей в подъезды. Ответили более 70 респондентов. На русском и эстонском. На первый вопрос „да“ ответили 85 %. На второй — 65 %. Из тех, кто против, почти все выбрали такой мотив: „Водители «Скорой» могут передать номер телефона (единый ключ) третьим лицам“.

Удивительна всё-таки человеческая психология. 35 % ответивших отрицательно на вопрос анкеты об ускорении доступа „Скорой“, очевидно боятся, что получив, например, „ключ-таблетку“ от входной двери в дом, водитель (или врач), то ли сам в свободное от дежурства время, то ли его знакомый, беспрепятственно проникнет на лестничную клетку. Наверное, с целью грабежа квартир. Но что помешает вору подождать минут пятнадцать и войти на ту же лестничную клетку с первым попавшимся обитателем дома — мы не спрашивали, а наши респонденты не задумывались. Впустить-выпустить при помощи дистанционного „ключа“ каких-либо знакомых на территорию у дома водители „Скорой“, наверное, способны. Но можно ли ставить против опоздания врачей (цена которого жизнь и здоровье) занятое машиноместо? Оказывается, можно. Был один удивительный комментарий, автор его пишет: „Открыть ворота — забота того, кто вызвал скорую. Тем более, вход в дом“. В общем, „их проблемы!“.

Тянет ли „своя ноша“?

Вторая группа вопросов касалась проблем молодых матерей. „Тяжесть“ проблемы точно измерена. Зимой современная коляска с младенцем в полной зимней экипировке весит от 17 до 24 кг. Хорошо, когда есть лифт. А в пятиэтажках по несколько раз в день эту „свою ношу“ мамы тащат на себе. Кстати сказать, часто до нижней отметки, куда подходит лифт, тоже один марш надо преодолеть с коляской наперевес. Ничего не поделаешь. В типовых панельных домах закрывающегося „колясочного“ помещения не предусмотрено.

Вопрос в анкете был таким: „Вы согласны, что в каждом доме необходимо обеспечить хранилище для детских колясок?“ Ответ поразил единством: 97 % от заполнивших анкету сказали „да“. 3 % ответивших „нет“ мотивов такого отношения к проблеме не привели.

Среди высказавшихся за облегчение материнской ноши все поддержали предложенные решения проблемы (учитывающие конструктивные особенности зданий). Жители домов без лифта полностью поддержали вариант устройства „колясочных“ за счёт уменьшения площадей кладовок. Те, кто живёт в домах с лифтом, начинающим движение выше нулевого уровня, поддержали установку специальных устройств для закатывания колясок. Полную поддержку получило предложение „во всех домах устроить пандусы для закатывания колясок и устройства фиксации входных дверей в открытом состоянии на время закатывания коляски“.

К удивлению организаторов анкетирования, кроме 3 % противников, поддержано также предложение, чтобы „там, где невозможна кладовка для колясок в подвале или на первом этаже, а лифта нет — соорудить на придомовой территории специальные хранилища колясок и велосипедов (с гарантией сохранности), которые украсили бы территорию у домов“. И почти 60 % согласны, чтобы расходы распределялись поровну (50 % за счёт квартирного товарищества и 50 % за счёт городского бюджета, с одновременным сокращением финансирования программы „Дворы в порядок“).

Многие респонденты не только сказали „да“ в поддержку предложенным решениям, но и развили их. В основном, речь шла о приведении в порядок пешеходных дорожек от домов к транспортным остановкам у магистральных дорог. После обработки анкет устроители опроса прошли по адресам (указанных респондентами). Действительно, по некоторым из этих дорожек проехать можно разве что на бронетранспортёре, а не с детской коляской (тем более — с инвалидной).

Что с этим делать дальше?

К сожалению, у самой Ласнамяэской управы для решения обеих проблем „руки коротки“. Но обобщив ответы, организаторы опроса готовят предложения для Таллинской мэрии и Таллинского горсобрания. Прежде всего будут представлены „картинки с выставки“ дорожек, назвать которые пешеходными язык не поворачивается. Попросим мэрию заказать и довести до квартирных товариществ по типовым домам проекты: пандусов, механизмов, которые позволят одной рукой запускать удержание дверей в дом, а другой — катить коляску и, наконец, проект устройства, по которому коляску просто докатить до лифта. Это будет реальная помощь и, учитывая, что в Ласнамяэ стоят дома всего нескольких серий — проекты будут типовыми.

Попросим горсобрание Таллина принять специальный регламент по поводу способа срочного открытия ворот для проезда „Скорой“. Позорную эту историю надо прекратить в темпе „Скорой помощи“. Тем более, возможные решения обсуждены специалистами в ходе нескольких мозговых штурмов и круглых столов. Осталось власть употребить. И, наконец, по поводу хранилищ для колясок и велосипедов. В ходе обсуждения проблемы заведующий кафедрой архитектуры Таллинского технического университета Рейн Мурула неоднократно демонстрировал эскизы студенческих работ на эту тему. Необходимо горсобранию объявлять архитектурный конкурс: может быть для начала студенческий.

Мы непременно проинформируем читателей, что скажут „отцы города“. Хотя, почему бы им быть против. Тем более — скоро местные выборы.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
член правления Балтийского института жилищной экономики и политики

Печатается по публикации в газете „МК-Эстония“ от  07.12.2016

По старому советскому анекдоту американка удерживала мужа контрактом, француженка — грацией, а русская — партийной организацией. Четверть века минуло с тех времён. Но до сих пор, сталкиваясь с несправедливостью, люди ищут „барина“, который приедет и рассудит. Чаще всего это происходит в квартирных товариществах, где униженное и оскорблённое меньшинство действительно нуждается в защите.

Обидчик кто?

В редакцию „МК-Эстонии“ пришло письмо от жительницы одного из 72-квартирных ласнамяэских домов о грубых нарушениях домовым правлением законов, призванных регулировать „товарищескую“ жизнь. Автор насчитала 9 таких нарушений. Но дело не в их количестве. И даже не в содержании. Интересно письмо как пример абсолютного отсутствия у квартирособственников возможностей противостоять домовому начальству, которое в полной мере овладело „демократическим“ инструментарием, предусмотренным этими самыми (нагло попираемыми) законами. Способ подавления неугодных прост, как облупленное яйцо. У председателя правления имеется сорок (!) доверенностей, разрешивших ему голосовать по своему усмотрению на общем собрании по любому вопросу. Приплюсуйте его собственный голос и голоса других членов правления и вряд ли надо объяснять, что все законом предусмотренные способы защиты иного мнения можно сунуть в... любое место, потому что правление располагает двухкратным превышением при любом голосовании на общем „товарищеском“ собрании.

Операция с доверенностями носит массовый и, надо признать, эффективный характер. Почему повсеместно возникает такое „доверие“ товарищам-начальникам — понять проще простого. К примеру, в доме, где живёт автор письма, она насчитала больше десятка квартир сдаваемых в аренду. Нет секрета в том, что налоги с арендной платы „кое-где ещё порой“ платят не все (Министерство финансов недавно в одной из своих записок сочло, что платит меньше трети). Намекните собственнику, сдающему квартиру в аренду „по-чёрному“, что этот факт может стать достоянием некоторых государственных организаций и вы получите не только доверенность. В любом доме есть жители, которых домовые проблемы абсолютно не колышут. Плюс должники. Плюс квартиры коммерческих структур, которым беспокоится о делах дома недосуг.

Сейчас некоторые депутаты Рийгикогу добиваются внесения в Закон о квартирных товариществах права создавать специальные комиссии по рассмотрению споров в товарищеских многоэтажных террариумах. Интересно, как комиссия защитит меньшинство против вполне законно выраженной (хоть и с использованием доверенностей) воли большинства? Никак, пока работает заложенный в закон принцип подчинения меньшинства большинству. То есть, в этом случае главный наш „обидчик“ — сам закон, который не учитывает, что демократия — далеко не всегда власть большинства. Она подразумевает также учёт интересов меньшинства. Применительно к товарищеской практике, всего-то требуется для этой цели законодательно ограничить использование на общих собраниях доверенностей. Например, учитывать не более одной доверенности, а членов правления права пользоваться ими и вовсе лишить.

Богатые и здоровые против бедных и больных

Среди вороха разделяющих товарищей проблем есть одна, чреватая для некоторых потерей крыши над головой. Речь идёт о переменчивой моде на крупные инвестиционные проекты по утеплению домов. Начиналось с облицовки торцов панельных зданий. Затем стало модно утеплять фасады. Правда, специалисты тогда уже говорили не просто о бессмысленности, а, в ряде случаев, вредности этой затеи, в чём позже убедились многие жители квартир, где пышно расцвёл мох. Однако цель снижения платы за тепло не достигалась. Нынешний поворот моды включает не только утепление ограждающих конструкций, но и замену двухслойных окон на трёхслойные, а также замену естественной вентиляции на принудительную. Не станем вникать в технические детали. Заметим только: теплосбережение, действительно, повышается, но лет двадцать жильцам предстоит платить столько же, сколько они отдают за тепло — правда — на этот раз они будут выплачивать кредит. Предстоят и другие траты. Например, текущая замена фильтров и чистка вентсистем (без чего система обеспечит жителей букетом болезней дыхательных путей — так как дом становится аналогом подводной лодки). Самое пикантное в этом деле, что реальной экономии денег не будет никогда. Во-первых, потому что через 20 лет понадобится новый ремонт. Во-вторых, кто знает сколько будет стоить тепло уже через 7–10 лет?

Мода всегда стоит дорого и, если есть деньги, их трата — дело хозяйское. Если бы не судьбы бедных квартирособственников. Проведённая у нас сплошная приватизация жилья создала такой неизвестный миру массовый феномен, как нищий обладатель городской недвижимости. В стране, где за I квартал нынешнего года медианная зарплата 784 евро и где четверть семей имеет доход ниже черты бедности — безнравственно узаконивать право обеспеченных квартировладельцев навязывать бедным „товарищам“ неподъёмные для них инвестиционные расходы. То есть, либо надо узаконить государственную помощь семьям с низкими доходами в случае радикального утепления домов (что нашему бюджеты, явно, не по карману); либо ввести норму, что взятие квартирными товариществами кредитов превышающих определённую величину (в наших условиях довольно низкую) требует единогласного решения товарищества.

Европейским ценностям не перешагнуть порог квартирных товариществ

Вторая статья Договора о Евросоюзе гласит: „Ценностями, на которых основан Союз, являются: уважение человеческого достоинства... и уважения прав человека, включая права лиц, принадлежащих к меньшинствам“. Приложив эти прекрасные формулировки к практике наших квартирных товариществ и оценив провоцирующую роль в этой практике норм законов, легко понять, что наши законодатели обеспечили не только нарушение декларируемых ценностей ЕС, но и социальных ценностей Европейской конвенции прав и свобод человека.

Главная из них — право на достойную жизнь — не может реализоваться без права на жильё. А поскольку у нас не только не ратифицирована именно эта норма Европейской социальной хартии (право на жильё), но законодательством, а также банковской практикой обеспечена потеря семьями крыши над головой, то можно обоснованно считать нашу жилищную сферу „парком юрского периода“, соответствующим архаичным представлением о том, что всё городское жильё должно находиться только в собственности жильцов, а дома управляется волей большинства собственников.

В результате мы получили правовую базу замешанную одновременно на представлениях о собственности начала XIX века и большевистских представлениях о „демократическом централизме“. На этой почве пышно произрастают „цветы зла“, о некоторых из которых сообщила нам автор письма из ласнамяэского дома, для которой сегодня единственное решение её проблем — сменить дом. Только где гарантия, что не попадёт она из огня в полымя? При нынешней жилищной политике республиканских и муниципальных властей света в конце этого туннеля не видно.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
член правления Балтийского института жилищной экономики и политики

Печатается по публикации в газете „МК-Эстония“ от  15.06.2016

Верный признак весны — подготовка к общим собраниям квартирных товариществ. В этот период активизируются не только их правления, но и фирмы, питающие надежды на заработки, как от радикальной перестройки, так и от косметических ремонтов многоквартирных домов. Соответственно, информационное поле по весне заполняется данными насчёт эффективности вложений в реконструкцию домов. Расчёты эти, правда, справедливы только при условии, что сложившаяся система отношений в жилищной сфере не претерпит в ближайшие лет десять существенных изменений.

Что день грядущий нам готовит?

Завтрашние наши потребности в жилищной среде можно с большой степенью уверенности прогнозировать, исходя из опыта городов „старой“ Европы, где структура собственности и порядок управления жильём радикально отличаются от нашего.

„У нас“ подавляющая часть горожан живёт в собственных квартирах (явив миру даже такой феномен, как нищий владелец недвижимости).

„У них“ люди предпочитают жить в съёмных квартирах. Почему? Причин несколько. Во-первых, в условиях перехода к постиндустриальному укладу европеец не рассматривает себя „на всю оставшуюся жизнь“ обитателем одного города и даже одной страны. Чуть-чуть изменив слова, можно считать вполне актуальной старую песню: „Мой адрес не дом и не улица, / Мой адрес — Евросоюз“. Во-вторых, нормальная европейская семья меняет жилищные условия 6–7 раз на протяжении активного существования (такие данные привёл недавно завкафедрой архитектуры ТТУ Рейн Мурула). Дело не в „охоте к перемене мест“, а в смене стиля жизни в целом. Отделившись от семьи молодые люди ищут для себя жильё в „лофтах“ (кое-где его называют „студиями“). Там обитают поодиночке и вдвоём. По мере карьерного или материального роста и появления детей ищут квартиры с числом комнат на одну больше, чем в семье людей. При дальнейшем повышении уровня жизни повышается комфортность жилья. И, наконец, наступает момент, когда пенсионеры перебираются в специально приспособленные дома (где квартиры 2—3-комнатные), но главное: в доме есть медсестра, кулинария, место для проведения праздников (или что-то вроде клубной зоны). Это для тех, кто способен платить. Для малообеспеченных — социальные дома с тем же набором услуг, но менее комфортными квартирами.

Есть и четвёртая, существенная и для наших условий, причина. Люди из креативного среднего класса не желают обременять себя заботами о содержании жилья, они снимают меблированные квартиры.

Доходное жильё „здесь“ и „там“

На самом деле, в Эстонии далеко не все владельцы жилых площадей живут в собственных квартирах. В записке Минфина (датированной 2015 годом) сказано, что „по разным исследованиям частные лица сдают в найм около 36 000 квартир другим частным лицам, а вместе с арендой юридическим лицам — 54 000 квартир“. Однако, точного размаха жилого найма не знает ни одна государственная инстанция. В упомянутой записке, например, говорится, что только 5664 квартиросдатчика декларируют эти сделки. Сейчас сфера жилищного найма абсолютно латентная (из-за высокого налогообложения). Точно известно одно: в отличие от европейской практики, у нас нет доходных домов, а функционируют „доходные“ квартиры. При этом спрос на них высок (достаточно бросить взгляд на объявления ищущих съёмное жильё). На первом месте — молодые семьи. Затем — разбегающиеся по городам деревенские жители. Есть обладатели собственных квартир, которые их сдают, а для себя снимают: кто большую, кто меньшую жилплощадь.

Чаще всего сдают жильё в найм обладатели „лишних“ квартир: перешедших по наследству от умерших родителей или уехавших навсегда из Эстонии членов семьи, а также владельцы квартир, освободившихся после перемещения семьи в собственный дом или более комфортное жильё. Почему не продают? По трём причинам: держат жильё для подрастающих детей; не понимают, во что вложить деньги, с надеждой, что цены на вторичном рынке жилья вырастут; рассматривают жильё как абсолютно лишённый риска источник рентного дохода.

Почти никто из этих предпринимателей не в состоянии построить целый доходный дом. Но то же самое происходит и в Западной Европе. Там преобладают доходные дома, принадлежащие коммерческим товариществам, а в некоторых странах такие дома сами по себе кондоминиумы владельцев квартир, там не живущих. Доходные дома принадлежат также пенсионным фондам.

Оглядываясь назад можно сказать, что власть в девяностых годах промахнулась с приватизацией жилья (поставив во главу угла сиюминутный политический популизм, а не экономические резоны и не осмыслив западного опыта).

Трёхсоставную систему: доходное — социальное — собственное жильё у нас упростили до единственного (последнего) случая, который потом в Таллине дополнился второй составляющей — муниципальным жильём (объединившим элементы доходного и социального варианта). В результате многоэтажки превратились в товарищеские террариумы (по недавнему опросу по поводу самых беспокоящих проблем — после сложностей попадания к врачам, проблемы квартирных товариществ вышли на почётное второе место). А в экономическом смысле развитие недвижимости, как один из главных локомотивов роста, превратился в жалкую форму потребления строительных услуг по утеплению существующего жилого фонда.

Ключ к успеху

Государство в лихие девяностые свалило на плечи жителей изношенный и морально устаревший советский „жилфонд“ и только оно может и должно сегодня обеспечить условия для приведения структуры городского жилья в современное состояние. Однако власть упорно увековечивает архаичную систему собственности на жильё, упирая на программу стимулирования экономии в ней теплоэнергетических ресурсов. Хотя в этом деле всё далеко не однозначно. Первый опыт радикальной реконструкции зданий (с заменой кровли, утепления фасадов, установки трёхслойных оконных заполнений и — главное — сменой естественной вентиляции на принудительную приточно-вытяжную, а также заменой техносистем) показал, что даже при существенной финансовой безвозмездной поддержке, чтобы ежемесячная плата жильцов (включающая возврат кредита) не стала больше нынешней, она должна сохраняться в том же размере в течение 10, а то и 12–15 лет. Когда этот срок завершится, понадобится новая инвестиционная программа. То есть, экономия не приведёт к снижению платы за жильё. По риэлторским прогнозам, правда, ожидается рост капитализации квартир. На сколько вырастет их рыночная цена, пока утверждать трудно — нет статистики.

Но учитывая опыт бывшей ГДР и опыт западноевропейских стран, можно полагать, что образуются районы и типы домов, для которых вложения в энергосбережение никогда не окупятся в связи с полным несовпадением архитектурно-планировочных решений в них с новыми стандартами жизни. В „хрущёвках“, где в одной из двух комнат диван становится только по длинной стене, коридорчик в неполный метр шириной, а в совмещённом санузле кроме „сидячей“ ванны и унитаза „советских“ размеров, ничего больше не втиснуть — утепляй их, не утепляй, цена квартир будет ниже стоимости утеплительной перестройки. Из 2540 многоэтажных жилых домов Таллина, построенных с 1946 по 1990 год, окажутся также, для которых радикальная реконструкция приведёт к росту рыночной цены квартир, но более заметной окажется доля зданий, для которых денежные вложения, что „мёртвому припарка“.

Чтобы отдельные квартирные товарищества могли выбирать верную стратегию, требуются чёткая государственная и муниципальная жилищная политика.

Никто, кроме государства, не снимет вопрос о помощи квартирособственникам, не способным нести инвестиционную нагрузку в случае радикальной перестройки дома. Сегодня дилемма для них: любыми способами противостоять расходам либо терять жильё, как должникам. Бесчеловечность такой альтернативы очевидна.

Никто, кроме муниципалитетов, не создаст программу доступного жилья молодой семьи (передав для перестройки в лофт, например, освободившиеся школьные здания и любые иные, а также создав площадки с подведёнными сетями для целевых домов-студий).

Государство должно создать правовые и экономические условия для коммерческих структур-застройщиков доходных домов. Также, как и домов для пенсионеров.

Сегодня мы ищем (как в старом анекдоте) ключи к экономическому росту „под фонарём“, а они находятся на захламлённом пустыре, где можно дать простор строительной индустрии, которая всегда и везде является драйвером выхода из кризиса.

Требуется только незашоренный, „европейский“ взгляд на мир жилья. Его пока не хватает.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
член правления Балтийского института жилищной экономики и политики

Печатается по публикации в газете „Деловые ведомости“ от  16.03.2016

Если пришло бы в голову кому-нибудь создать гимн квартирных товариществ, начинать его лучше всего строчками из „Фауста“ Гёте: „Что трудности, когда мы сами себе мешаем и вредим!“.

Искушение без нужды

Через месяц-другой пойдут годовые товарищеские собрания. И можно, как говорится, к гадалке не ходить, чтобы предсказать: хитом сезона станут предложения о дорогостоящей коренной перестройке кровель и ограждающих конструкций, замене окон с двухслойным остеклением на трёхслойное и, главное, перестройке естественной системы вентиляции на принудительную.

Почему? Потому, что „халява, сэр!“. Кто бы мог подумать, что у многих председателей товарищеских правлений так сильно развита психология „профессионалок шопинга“, для которых главным мотивом покупки служат скидки (то есть — халява). А применительно к инвестициям в многоквартирные дома второй год у нас через „Кредекс“ реализуется крупная халява. От немалой суммы денег, требуемых на радикальную перестройку дома, 40 % можно получить безвозвратно за здорово живёшь! Это если всё поутеплять и позаменять: стены, окна, вентсистемы. Правда, оставшиеся 60 % всё равно влетят квартирособственникам в хорошую копеечку. На десятки тысяч счёт пойдёт. Но под эту сумму дают кредит, со сроком возврата, рассчитанным таким образом, чтобы после завершения реконструкции дома общая помесячная плата (включающая возврат и обслуживание кредита), примерно, равнялась нынешним платежам. То есть, упадёт стоимость отопления, но разница пойдёт на погашение кредитного обязательства, поскольку кредит растянется на срок более десяти лет всяко. Кроме того, придётся раскошелиться на сбор т. н. собственного финансирования или в течение года-двух собирать в ремонтный фонд по одному-полтора евро за квадратный метр (что будет означать плату около 100 евро в месяц за квартиру в 60 кв. метров).

Неплохо бы посчитать

Искушение халявой велико, но для среднеобеспеченных квартирособственников цена вопроса вполне подъёмная. Экономию на плате за тепло они вряд ли когда-либо ощутят (потому, что через 10 лет придётся снова сбрасываться на ремонт), но капитализация квартир вырастит. Насколько? Никто точно не знает, так как полная реконструкция пока проведена на нескольких домах и статистика продаж не сложилась. Но надежды! Но соблазн! И собрания голосуют „за“, игнорируя протесты тех, для кого каждое евро платы товариществу снижает возможности покупать скромную еду и лекарства.

„Против“ голосуют не только бедняки, но и умеющие считать вменяемые „товарищи“. Скажем, замена окон является условием получения второй по величине денежной помощи, а если нет трёхслойных окон — размер помощи снижается почти на 10 %. Знаю только один случай, когда жильцы сравнили размер этой 10%-ной льготы с расходами на замену окон. Оказалось, дешевле не получать дармовых денег.

Как специалист-строитель, я понимаю, что полная замена всего и вся в домах советской постройки сделает их более теплосберегающими. Но как у специалиста в социально-экономической сфере у меня возникают серьёзные сомнения в целесообразности огромных затрат для большинства квартирособственников. Тем более, коллега по Институту экономики жилья Елена Сенук многократно в своих докладах показала, что экономию на плате за отопление до 25 % можно получить в панельных домах простыми и очень недорогими способами.

Может мир нас не глупее?

Потихоньку-полегоньку размываются результаты сплошной приватизации жилья. За счёт естественных биологических причин ухода из жизни первоначальных квартирособственников, а также в результате повышения комфортности жилья (в том числе и благодаря бушевавшей в начале двухтысячных ипотеки) — не скажу у многих — но у некоторого числа товарищей образовались „лишние“ квартиры. Кое-кто их тут же реализуют на вторичном рынке, а большинство сдаёт в найм. В недавней (прошлогодней) пояснительной записке Минфина сказано: „По разным исследованиям частные лица сдают в найм порядка 36 000 жилых помещений частным лицам, а вместе с арендой юрлицам — 54 000“. И там же: „Доходы от найма за 2013 год декларировали 5664 субъекта. Или 50–87 % лиц не декларировали такой доход“. По справке судя, ни Минфин, ни Департамент статистики не знают точно, какое число квартир превратилось в „доходное жильё“. Понятно, что много. А вот доходных домов у нас нет (или почти нет). В отличие от других стран „старой Европы“. В Германии, Франции, Англии — преобладают съёмные квартиры. Жителей Германии иногда даже называют „нацией арендаторов“. Впрочем, в любой стране, где преобладает современная индустриальная, и, тем более, постиндустриальная экономика, о приобретении собственного жилья задумывается некоторая часть населения по достижению 50-летнего возраста. А до того идёт стремительная смена квартир, городов, стран. Завкафедрой архитектуры ТТУ профессор Рейн Мурула недавно заметил, что современный европеец меняет квартиру за период активной жизни 6–7 раз.

Наша структура собственности на жильё — архаична и в ней объективно заложена основа конфликтов, превращающих городские многоэтажки в товарищеские террариумы.

Куда нам плыть?

Учёные, занятые разработкой жилищной политики, отмечают, что приоритеты в современной структуре собственности жилой среды распределяются так: на первом месте — доходные дома; на втором — социальное жильё (как правило — муниципальное); третьими идут индивидуальные дома; и только четвёртым приоритетом обладают кондоминиумы квартирособственников (что-то похожее на наши квартирные товарищества).

Однако, нам „Европа не указ“. Последняя перепись показала, что 95,2 % квартир в многоэтажных домах у нас — квартирная собственность физических лиц. А как эта система может трансформироваться во что-то современное? У государства и муниципалитетов нет денег на строительство доходных домов. Не видно даже на горизонте и частных инвесторов. Но многоэтажный дом, принадлежащий одному хозяину, в Европе тоже архаика. Доходные дома имеют прибыль 5–6 %. Маленькую, но гарантированную. Потому в этом секторе действуют пенсионные фонды, страховые кассы и сособственники, аккумулирующие небольшие средства (особенно в условиях почти нулевых банковских процентов по депозитам). Большую (до 10–12 %) прибыль даёт квартирное краткосрочное поселение (у нас это называют „мини-гостиницами“).

Рано или поздно в Эстонии появится государственная, а затем и муниципальная жилищная политика. И тогда мы неизбежно вылезем из прокрустова ложа, заданного грабительской приватизацией жилья 90-х годов, когда государство свалило свою ношу на плечи жителей советских многоэтажек, что позволяет теперь на любое обращение по части помощи в решении жилищно-коммунальных проблем (от ремонта до цены за отопление) занимать позицию — мол — „это ваши заботы“.

Боюсь, когда, наконец, власть переориентируется на современную жилищную политику, нынешний тренд на перестройку домов за счёт жильцов окажется очередной „грабиловкой“ и ничем больше.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
научный руководитель клуба „Кардис“

Печатается по публикации в газете „МК-Эстония“ от  09.03.2016

Вы целовались когда-нибудь в подъездах? Предварительно вырубив свет (если лапочка вообще горела). Покуривали, сидя на ступеньках самого верхнего лестничного марша? Там, где иногда устраивался кто-нибудь с гитарой.

Увы, в жизни нынешних молодых всего этого нет. Запоры превратили лестничные клетки из молодёжного общественного пространства в ничем не примечательную дорогу от входа в дом до квартирной двери и обратно. И дворы прекратили существование в качестве общественного пространства, превратившись в старательно огороженные от внешнего мира автомобильные стоянки.

При этом жлобское удушение романтики подъездов и тайн дворовых сумерек не главная потеря. Из десяти опрошенных семейных врачей семеро рассказали о мытарствах медсестёр, направляющихся помочь молодым мамам в преодолении болезней грудничков. Долгое стояние у ворот и подъездов не только отнимает время у других молодых семей, но иногда оборачивается для детей развитием болезни.

Но и эти неприятности не идут в сравнение с горем, которое приносят обезумевшие от снятия каких-либо ограничений собственнические инстинкты, по сути дела, поставившие непроходимые барьеры для скорой помощи (!). Недавно главный врач таллинской скорой помощи Рауль Адлас привёл страшные примеры несчастий молодых мам и бедных стариков, когда, домчавшись за пять-семь минут под тревожный крик серены, бригада медиков беспомощно топчется у дворовых ворот, а потом — всё-таки просочившись во двор — теряет драгоценные минуты у входных подъездных дверей.

Причины разные. В одних домах из квартиры вообще невозможно открыть ворота во двор: надо приложить „ключ-таблетку“ к приёмному устройству там, где запорный механизм открывается самым современным способом — с помощью мобильного телефона — оказывается: номера телефонов семьи пенсионеров, у которых нет автомобиля, в систему открывания ворот вообще не введены, а молодая мама с ребёнком открыть ворота не может, поскольку на семью полагается один телефон с правом открывания ворот и с ним уехал на работу муж. И т. д. и т. п. Бригада скорой часто замирает и у входа в подъезд. Там свои причины, начиная с невозможности разобраться в мелкой надписи о порядке нажатия кнопок на пульте у входной двери.

За всеми этими частностями стоит одна общая проблема: пусть рухнет мир, но моя машина должна стоять у дома и подходы к моей квартире должны быть недоступны для чужих.

Эта тема возникла на встрече с вице-мэром Таллина Михаилом Кылвартом, посвящённой социально-бытовым проблемам молодых семей и неожиданно для организаторов стала одной из центральных. Участники разговора: архитекторы и руководители фирм, обслуживающих многоэтажки, молодые председатели квартирных товариществ и молодые мамы одинаково сопереживали медикам и одинаково поддержали Станислава Федякова — технического руководителя фирмы Lukukeskus (занимающейся установкой запоров на воротах и дверях), который объяснил: технически вполне реально „заложить“ в нынешние электронные системы запоров возможность их открывания одним на весь город „ключом“, который будет находиться у скорой помощи. И стоить это будет совсем недорого для квартирных товариществ, заказывающих запорные системы. Правда, по-видимому, городской власти придётся закладывать требования наличия „одного ключа“ в технические условия и увязывать разнообразную помощь товариществам с наличием у них таких систем. Хотя, казалось бы, товарищества должны сами быть в этом заинтересованы. Но присутствовавшие на встрече молодые председатели товарищеских правлений далеко не уверены были, что идея единого ключа всем квартирособственникам придётся по вкусу.

Как и решение другой, обсуждавшейся проблемы молодых семей, касающееся устройства хранилищ для детских колясок. В панельных пятиэтажках места для этого нет. И тянут на себе вместе с ребёнком коляски молодые мамы хоть на четвёртый, хоть на пятый этажи. Тянут даже там, где есть лифты, потому что в старые лифты новые модные коляски, как правило, не входят. Выступивший на встрече завкафедрой архитектуры ТТУ Рейн Мурула показал на примерах, какими могли быть специальные „колясочные домики“ (где будут храниться и велосипеды, неизбежно появляющиеся после колясок). Но тоже есть сомнения в массовой поддержке товарищами таких построек.

А пока собравшиеся активно обсуждали способы гуманизации нашего квартирного пространства, не отпускал меня вопрос: почему? Почему соседский мир времён „расцвета застоя“ по мере нашего сегодняшнего „застоя расцвета“ превратил многоэтажки в террариумы квартирособственников? Нынешним молодым непонятны стихи о том, что „Мы сидим с тобою в паре. / На ступеньке у замёрзшего окна...“ или „Мы шумим до поздней ночи, / Спать соседям не даём, / За окном зима пророчит. / Нам с тобою быть вдвоём“.

Почему? Потому, что и товарищества, и нас всех по отдельности захлестнула волна элементарного жлобства. Иначе откуда бы взялась проблема заборов и запоров?

Спросите у молодых — целовались ли они на лестничных клетках? Вряд ли они поймут, о чём речь.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
член правления Балтийского института жилищной экономики и политики

Печатается по публикации в портале RUS.ERR.EE от  17.02.2016

Недавно правления квартирных товариществ получили сильную защиту от финансовых претензий. И сделал это не кто-нибудь, а Государственный суд Эстонской Республики.

За что отвечает правление?

С одной стороны, нынешний нахождение в товарищеском правлении — невелика честь. Власти меньше, чем у советского домуправа (ниже которого в табели о начальственных рангах той поры никого не было).

С другой стороны, маленький домовой начальник способен кинуть на приличные деньги и отдельно взятого квартирособственника, и всех товарищей вместе взятых. Как это произошло, по версии ныне действующего правления одного из многоквартирных домов, обвинившего своих предшественников в нанесении товариществу серьёзного убытка. Прежнее правление в 2009–2010 годах провело реконструкцию системы электроснабжения дома. Общая стоимость работ оценивалась в 177 тысяч эстонских крон (около 12 тысяч евро). Деньги уплатили сполна по акту выполненных работ. Но в 2011 году появилось у товарищества новое правление, которое пригласило экспертов из „Eesti Energia“ оценить качество проведённой реконструкции. По каким-то переделам экспертам результаты не понравились и они организовали предложение от „Eesti Energia“ на вторичную (после ремонта) переделку некоторых электроустановок общей стоимостью 5300 евро.

Новое правление сочло этот расход результатом недостаточной прилежности при контроле исполнения работ и в 2012 году подало иск против бывшего председателя правления товарищества на сумму в 5825 евро 55 центов (с отнесением на него также процессуальных расходов). Естественно, тут же материализовался юрист (в карман которого сразу потекли товарищеские деньги) и колесо судебной тяжбы завертелось. Первая инстанция, вторая и, наконец, спустя три года от подачи иска, дело оказалось в Государственном суде, который 4 марта 2015 года принял (а в мае опубликовал) интереснейшее решение.

Главным в нём стало утверждение, что „при определении прилежности члена правления юридического лица следует учитывать различное содержание стандарта прилежности в зависимости от типа юридического лица“. Высокий суд разъяснил, что „стандарт прилежности члена правления квартирного товарищества при заключении договора на выполнение некой работы и контроля его исполнения не может быть тем же, что для предпринимателя, действующей в конкретной сфере“. Эту свою позицию для конкретного случая суд „дожал“ следующими словами: „Цель товарищества не выполнение электроработ, поэтому нельзя члену его правления, в общем случае, присваивать обязанность соблюдения стандарта прилежность члена правления предпринимателя, действующего в сфере энергообеспечения“.

Кто виноват?

Надеюсь, читатель простит мне длинное цитирование и прочтёт ещё один пассаж из решения суда, где сказано: „Обычный риск, сопутствующий хозяйственной деятельности, в т. ч. заключению договоров и их исполнению, несет юридическое лицо, а не его член правления. Заключая договор с профессиональным предпринимателем, член правления КТ с обычным уровнем знаний может, как правило, доверять выполненным предпринимателем работам и не должен (в особенности, учитывая ограниченные денежные возможности КТ) нанимать дополнительно других предпринимателей или независимых экспертов для проверки деятельности предпринимателя. То есть, член правления не нарушил своей обязанности, когда принял работу, выполненную сертифицированным государством строительным (электро-) предприятием, и при приемке работ не было выявлено явных недочетов“.

В судебном решении много других важных деталей, но для нашего разговора и цитированного достаточно. Суд продекларировал простую истину, основывающуюся на здравом смысле: с чего надеяться, что член правления окажется более защищённым от халтуры, чем любой квартирособственник, нанимающий строителей для квартирного ремонта?

Думаю, немало читателей имеет в этом смысле личный негативный опыт. Кому не портачили строители-неумехи, когда — погнавшись за дешевизной — мы прибегали к их услугам. Но тогда почему, вдруг, некоторые из нас предъявляют претензии столь же мало понимающим в строительной технологии членам правлений товариществ, когда они оказываются в точно такой ситуации? Тем более, прём с этими претензиями непременно в суд.

А что так происходит сплошь и рядом доказывает как раз рассмотрение заинтересовавшей нас истории в Государственном суде. Высокий суд далеко не все обращения в свой адрес берёт в разработку. Как правило, он отбирает в первую очередь те из них, которые часто повторяются.

К примеру, во время подготовки этой статьи у меня попросил совета в подборе юриста давний знакомый, который — как оказалось — входит в инициативную группу по предъявлению иска председателю правления, оплатившему дважды одну и ту же ремонтную работу, поскольку с первого раза её выполнили бракоделы. Ущерб составил около 4000 евро. В доме 90 квартир. Спрашиваю: „Понимают ли инициаторы иска, что юрист, которого они — наверное — найдут обойдётся дороже?“. „Неважно“, — говорит мой знакомый, — „мы не из-за денег, а чтобы всё было по справедливости“.

Что делать?

Справедливость, конечно, в такого рода делах не ночевала. Правят был совсем иные (не столь благородные) чувства. И чем дальше, тем в большем числе товариществ. С 2000 по 2005 год включительно Госсуд рассмотрел 10 дел, связанных с квартирными товариществами. С 2005 по 2010 — 14. С 2010 по 2015 годы — 25 (!). Три фактора гонят вверх температуру товарищеских скандалов. Во-первых, растут ставки в ремонтных играх. Страшно даже подумать, какие страсти разгорятся после ремонтов нынешнего — 2015 года, поскольку уже видно, что сработала маркетинговая операция по вовлечению товариществ в реконструкции по утеплению зданий со взятием 20-летних кредитов на десятки и сотни тысяч евро (когда до многих дойдёт полная экономическая бессмысленность этих гигантских расходов). Во-вторых, действуют хищники-юристы, для которых товарищества — лёгкая добыча. Скажем, в деле, о котором идёт разговор, наверняка, юрист убеждал правление-истца в гарантированности выигрыша. И, наконец, товарищества чем дальше, тем больше становятся полем для разгула самого низкопробного сутяжничества и стукачества.

Самый свежий случай: после объявления о проведении общего собрания одного из товариществ в зале соседней школы — в муниципалитет немедленно пришло письмо от „товарища“ с просьбой разобраться в наличии коррупции между председателем правления и директором школы. И, несмотря на очевидную абсурдность (цена аренды зала была 100 евро), директор школы в аренде зала отказала.

В нынешних обстоятельствах, разумнее всего правлениям товариществ без крайней необходимости (то есть, когда нет угрозы аварий) не тянуть жильцов в рискованные кредиты (тем более, рано или поздно программы энергосбережения будут реализовываться за государственные средства). А обстоятельства эти таковы: отсутствие эффективных проектов; отсутствие рынка предложений квалифицированных строителей и — самое главное — ужасающая бедность четверти квартирособственников (по Евростату почти 26 % семей в стране прозябают в нищете).

И, конечно, хорошо бы всем: правлениям и жильцам прекратить любые контакты с юристами и в любых ситуациях опираться только на соображения здравого смысла, а не искать доказательств своей правоты в законах (о чём напомнил нам Государственный суд). А если уж приспичит искать соответствующий текст, то читайте, уважаемые друзья, только „Повесть о том, как поссорился Иван Иванович с Иваном Никифоровичем“ Николая Васильевича Гоголя. Пользы всем будет много больше.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
член правления Балтийского института жилищной экономики и политики

Печатается по публикации в газете „МК-Эстония“ от  22.07.2015

Последние добавления в платную зону: