Если глянуть дальше собственного носа

Верный признак весны — подготовка к общим собраниям квартирных товариществ. В этот период активизируются не только их правления, но и фирмы, питающие надежды на заработки, как от радикальной перестройки, так и от косметических ремонтов многоквартирных домов. Соответственно, информационное поле по весне заполняется данными насчёт эффективности вложений в реконструкцию домов. Расчёты эти, правда, справедливы только при условии, что сложившаяся система отношений в жилищной сфере не претерпит в ближайшие лет десять существенных изменений.

Что день грядущий нам готовит?

Завтрашние наши потребности в жилищной среде можно с большой степенью уверенности прогнозировать, исходя из опыта городов „старой“ Европы, где структура собственности и порядок управления жильём радикально отличаются от нашего.

„У нас“ подавляющая часть горожан живёт в собственных квартирах (явив миру даже такой феномен, как нищий владелец недвижимости).

„У них“ люди предпочитают жить в съёмных квартирах. Почему? Причин несколько. Во-первых, в условиях перехода к постиндустриальному укладу европеец не рассматривает себя „на всю оставшуюся жизнь“ обитателем одного города и даже одной страны. Чуть-чуть изменив слова, можно считать вполне актуальной старую песню: „Мой адрес не дом и не улица, / Мой адрес — Евросоюз“. Во-вторых, нормальная европейская семья меняет жилищные условия 6–7 раз на протяжении активного существования (такие данные привёл недавно завкафедрой архитектуры ТТУ Рейн Мурула). Дело не в „охоте к перемене мест“, а в смене стиля жизни в целом. Отделившись от семьи молодые люди ищут для себя жильё в „лофтах“ (кое-где его называют „студиями“). Там обитают поодиночке и вдвоём. По мере карьерного или материального роста и появления детей ищут квартиры с числом комнат на одну больше, чем в семье людей. При дальнейшем повышении уровня жизни повышается комфортность жилья. И, наконец, наступает момент, когда пенсионеры перебираются в специально приспособленные дома (где квартиры 2—3-комнатные), но главное: в доме есть медсестра, кулинария, место для проведения праздников (или что-то вроде клубной зоны). Это для тех, кто способен платить. Для малообеспеченных — социальные дома с тем же набором услуг, но менее комфортными квартирами.

Есть и четвёртая, существенная и для наших условий, причина. Люди из креативного среднего класса не желают обременять себя заботами о содержании жилья, они снимают меблированные квартиры.

Доходное жильё „здесь“ и „там“

На самом деле, в Эстонии далеко не все владельцы жилых площадей живут в собственных квартирах. В записке Минфина (датированной 2015 годом) сказано, что „по разным исследованиям частные лица сдают в найм около 36 000 квартир другим частным лицам, а вместе с арендой юридическим лицам — 54 000 квартир“. Однако, точного размаха жилого найма не знает ни одна государственная инстанция. В упомянутой записке, например, говорится, что только 5664 квартиросдатчика декларируют эти сделки. Сейчас сфера жилищного найма абсолютно латентная (из-за высокого налогообложения). Точно известно одно: в отличие от европейской практики, у нас нет доходных домов, а функционируют „доходные“ квартиры. При этом спрос на них высок (достаточно бросить взгляд на объявления ищущих съёмное жильё). На первом месте — молодые семьи. Затем — разбегающиеся по городам деревенские жители. Есть обладатели собственных квартир, которые их сдают, а для себя снимают: кто большую, кто меньшую жилплощадь.

Чаще всего сдают жильё в найм обладатели „лишних“ квартир: перешедших по наследству от умерших родителей или уехавших навсегда из Эстонии членов семьи, а также владельцы квартир, освободившихся после перемещения семьи в собственный дом или более комфортное жильё. Почему не продают? По трём причинам: держат жильё для подрастающих детей; не понимают, во что вложить деньги, с надеждой, что цены на вторичном рынке жилья вырастут; рассматривают жильё как абсолютно лишённый риска источник рентного дохода.

Почти никто из этих предпринимателей не в состоянии построить целый доходный дом. Но то же самое происходит и в Западной Европе. Там преобладают доходные дома, принадлежащие коммерческим товариществам, а в некоторых странах такие дома сами по себе кондоминиумы владельцев квартир, там не живущих. Доходные дома принадлежат также пенсионным фондам.

Оглядываясь назад можно сказать, что власть в девяностых годах промахнулась с приватизацией жилья (поставив во главу угла сиюминутный политический популизм, а не экономические резоны и не осмыслив западного опыта).

Трёхсоставную систему: доходное — социальное — собственное жильё у нас упростили до единственного (последнего) случая, который потом в Таллине дополнился второй составляющей — муниципальным жильём (объединившим элементы доходного и социального варианта). В результате многоэтажки превратились в товарищеские террариумы (по недавнему опросу по поводу самых беспокоящих проблем — после сложностей попадания к врачам, проблемы квартирных товариществ вышли на почётное второе место). А в экономическом смысле развитие недвижимости, как один из главных локомотивов роста, превратился в жалкую форму потребления строительных услуг по утеплению существующего жилого фонда.

Ключ к успеху

Государство в лихие девяностые свалило на плечи жителей изношенный и морально устаревший советский „жилфонд“ и только оно может и должно сегодня обеспечить условия для приведения структуры городского жилья в современное состояние. Однако власть упорно увековечивает архаичную систему собственности на жильё, упирая на программу стимулирования экономии в ней теплоэнергетических ресурсов. Хотя в этом деле всё далеко не однозначно. Первый опыт радикальной реконструкции зданий (с заменой кровли, утепления фасадов, установки трёхслойных оконных заполнений и — главное — сменой естественной вентиляции на принудительную приточно-вытяжную, а также заменой техносистем) показал, что даже при существенной финансовой безвозмездной поддержке, чтобы ежемесячная плата жильцов (включающая возврат кредита) не стала больше нынешней, она должна сохраняться в том же размере в течение 10, а то и 12–15 лет. Когда этот срок завершится, понадобится новая инвестиционная программа. То есть, экономия не приведёт к снижению платы за жильё. По риэлторским прогнозам, правда, ожидается рост капитализации квартир. На сколько вырастет их рыночная цена, пока утверждать трудно — нет статистики.

Но учитывая опыт бывшей ГДР и опыт западноевропейских стран, можно полагать, что образуются районы и типы домов, для которых вложения в энергосбережение никогда не окупятся в связи с полным несовпадением архитектурно-планировочных решений в них с новыми стандартами жизни. В „хрущёвках“, где в одной из двух комнат диван становится только по длинной стене, коридорчик в неполный метр шириной, а в совмещённом санузле кроме „сидячей“ ванны и унитаза „советских“ размеров, ничего больше не втиснуть — утепляй их, не утепляй, цена квартир будет ниже стоимости утеплительной перестройки. Из 2540 многоэтажных жилых домов Таллина, построенных с 1946 по 1990 год, окажутся также, для которых радикальная реконструкция приведёт к росту рыночной цены квартир, но более заметной окажется доля зданий, для которых денежные вложения, что „мёртвому припарка“.

Чтобы отдельные квартирные товарищества могли выбирать верную стратегию, требуются чёткая государственная и муниципальная жилищная политика.

Никто, кроме государства, не снимет вопрос о помощи квартирособственникам, не способным нести инвестиционную нагрузку в случае радикальной перестройки дома. Сегодня дилемма для них: любыми способами противостоять расходам либо терять жильё, как должникам. Бесчеловечность такой альтернативы очевидна.

Никто, кроме муниципалитетов, не создаст программу доступного жилья молодой семьи (передав для перестройки в лофт, например, освободившиеся школьные здания и любые иные, а также создав площадки с подведёнными сетями для целевых домов-студий).

Государство должно создать правовые и экономические условия для коммерческих структур-застройщиков доходных домов. Также, как и домов для пенсионеров.

Сегодня мы ищем (как в старом анекдоте) ключи к экономическому росту „под фонарём“, а они находятся на захламлённом пустыре, где можно дать простор строительной индустрии, которая всегда и везде является драйвером выхода из кризиса.

Требуется только незашоренный, „европейский“ взгляд на мир жилья. Его пока не хватает.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
член правления Балтийского института жилищной экономики и политики

Печатается по публикации в газете „Деловые ведомости“ от  16.03.2016

Комментарии:

Вернуться назад