Понарешали на свою голову

Если бы я собирал коллекцию нарушений законов, регулирующих демократию в квартирных товариществах, то разделил бы её на две части: ущемляющие права жителей дома, но не вызывающие денежных потерь, а другие — бессмысленно удорожающие жизнь в многоквартирном доме.

Диктатура дураков с инициативой

При внимательном чтении закона о квартирных товариществах (КТ) нельзя не заметить: нет в нём такого понятия — председатель правления. Максимально высокая начальственная должность — член правления. Но подавляющее большинство конфликтов происходит между жильцами и диктаторствующим „председателем“. В появлении этих фигур виновны сами жители дома, которые не понимают, что избирать в правление надо не помощников председателя, а прежде всего людей с характером, которые способны дать окорот назначенному ими же некоему „старшему“. В этом смысле не существенны профессиональные знания. Главное, чтобы в правлении оказались люди с жизненным опытом и высокой степенью толерантности, знающие цену деньгам. А что до специальных знаний, то ими должны владеть работники нанятой обслуживающей дом организации. Шестидесятилетний водитель-дальнобойщик, как правило, лучше в роли члена правления КТ, чем амбициозный тридцатилетний предприниматель или чиновник.

Не надо голосовать за включение в правление человека, который не выступил на собрании и не рассказал (пусть даже косноязычно) о своём понимании жизни в доме и опорных норм закона. Начиная с положения части 3 статьи 40 Закона о КТ, позволяющего жильцу отказаться нести расходы, с которыми он не согласен, когда они (по его мнению) противоречат „принципу добросовестности“. Важно услышать также трактовку потенциальных членов правления всех норм 45-й статьи о „праве квартирособственников на получение информации“. И, наконец, понимания ими термина „хозяйственный план“ КТ. А если выяснится, что они не читали закон и ничего сказать по перечисленным нормам не могут — давайте отложим голосование. Или, как минимум, сформулируем свои понимания норм и добьёмся их включения в протокол общего собрания в качестве особого мнения (по пункту 5 части 4 статьи 21). Тем более закон требует, чтобы протокол был представлен всем членам КТ „по истечении 14 дней с окончания собрания“, что позволяет проверить, занесено ли наше мнение в протокол.

Демократия это процедуры

Интересами меньшинства в КТ непременно пренебрегут там, где не соблюдаются предусмотренные законом формальности. Начиная с порядка объявления о собрании и его повестке дня. Например, почти нигде не исполняется норма части 3 статьи 51 Закона о КТ, требующая указать в разосланном до собрания годовом отчёте размер хозяйственных расходов по каждой квартире. А между тем, от этой цифры как от печки „танцуют“ многие размеры платежей и кредитов.

Часто утверждаются на собрании совершенно безумные пени для должников. А между тем Закон о КТ (ст. 42 ч. 1) жёстко установил их увязку с процентной ставкой Европейского ЦБ (меняется дважды в год) плюс не более 7% годовых. То есть по нынешним временам это менее 8% в год или меньше процента в месяц.

Но главные битвы разыгрываются вокруг радикальной модернизации зданий с миллионными многолетними кредитами. Здесь всё непросто, тем более, некоторые государственные структуры (вопреки макроэкономическим соображениям) лоббируют такие решения. Продвигаются они под соусом снижения расходов на отопление, хотя с учётом технических факторов и кредитного долголетия в этом нет экономической логики. Эффективность модернизации дома в другом: растёт капитализация квартирной недвижимости. И если её собственник намерен сразу после обновления здания квартиру продать — в затратах есть смысл. Капитализация выгодна и в ряде других финансовых проектах. За рост доходов таких собственников расплачиваются лохи, которые не собираются съезжать.

Нет смысла в статье очередной раз толочь воду в ступе по поводу организации стоянок, ограждений и т. п. „усовершенствований“. Но что делать, если явно нелепые решения всё же „продавили“ на собрании?

Нелепость может оказаться краткосрочной

Нет ничего проще, чем исправить любую глупость даже оформленную по всем правилам, если она понятна десяти процентам квартирособственников и, более того, эти несколько человек умеют самостоятельно или с привлечением экспертов так подготовить аргументацию против состоявшегося решения, что остальные жильцы для начала включат голову, а затем поймут какую лапшу им повесили на уши и в чью пользу.

Достаточно прочесть Закон о некоммерческих организациях (главу 4), чтобы понять механизм повторного обсуждения любой проблемы и принятия нового решения (даже радикально меняющего предыдущие), в том числе и по поводу дальнейшей судьбы правления. Не знаю случая, когда бы тщательный экономический расчёт плюс аргументированные соображения технических экспертов не пересилили бы мотивы домовых „халифов на час“. Очень важно, чтобы инициаторы обращения жильцов к здравому смыслу апеллировали не к юристам, а к технологическим специалистам имеющим авторитет в своей области (такими, например, являются специалисты технического университета). Проблема не в юристах, а в составе судейского корпуса. По многолетним моим наблюдениям вольно или невольно судейский круг базируется на ценностях хорошо обеспеченного слоя среднего класса (к которому судьи сами относятся). Потому худший случай — переносить защиту своих интересов в суды. Бороться надо демократическими методами в самом товариществе. Если в доме 60 квартир и есть шестёрка несогласных с принятыми (правдами или неправдами) решениями, надо путём разговоров с каждым жителем в отдельности „распропагандировать в свою веру“ ещё 25 „товарищей“ либо, если не получится (а подчиняться решению невмоготу), бежать из товарищеского террариума на все четыре стороны. И чем раньше — тем лучше. Благо рынок вторичного жилья сейчас активен. А попавшие мне на глаза решения недавних собраний о крупных денежных расходах, как минимум, в половине своей нелепы.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
член правления Балтийского института жилищной экономики и политики

Печатается по публикации в газете „МК-Эстония“ от 24.07.2019

Комментарии:

Вернуться назад